3年経ってどうなった?

アラフィフ
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木下純平です。おはようございます。

令和第一号投稿させていただきます。

さて、前回は不動産ド素人のアラフィフサラリーマン夫婦が、都心・中古・区分ワンルームマンション付け焼刃の知識で、とりあえず見切り発車したきっかけをお話ししました。

他にももっともっとお話ししたいこと、確認したいこと等々山ほどあるのですが、

ド素人のポリシーなどあまり参考にならないでしょうし、

今回は、とりあえず3年経ってどうなっているか?についてです。

バランスシート公開!


まず、購入時点のバランスシートはこんな感じでした。


法人名義なども含めておりますが、私共ファミリー全体の連結ベースの資産状況の推移が重要なので、

その辺は全部合算して考えます。

固定負債はもちろんローン元本で、純資産は投下した自己資金を表します。

固定資産は簡単のため純粋な物件購入価格です。

購入時に必要な諸経費(登記関連、融資関連、租税関連の費用等)についての管理は、後にお話ししますキャッシュフローで管理することとしておりまして、

このバランスシートには含めておりません。

3年後の今、どうなってる?

以上の前提でみて、3年経ってこんな感じになっております。

購入時からの変化は、ざっくり以下の通り3点です。

固定資産は182百万円→177百万円。下がった5百万円はフィリピン(プレビルド)の価値を(コンサバに)ゼロとした点です。

きちんと出来上がって、賃貸付けができるようになり資産化すれば+5百万円に戻しますが、、、これもリスクの1つです。

その他は基本購入価格ベースで同額としております。

このところの業者さんからもらうマイソクなど見ていると、都心・中古・区分ワンルームマンションは3年前より2割ほど相場が上がっているようです

ですので、現時点では比較簡単のため楽観的に見積もっても問題ないかな?と思い、購入簿価と同額としております。

固定負債(ローン元本)は163百万円→154百万円。9百万円の圧縮は単純に家賃収入からのローン返済によるものです。

③結果純資産は19百万円→23百万円。3年で4百万円ほど増えました。要するに、家賃収入からのローン返済分(元金部分)とフィリピン(プレビルド)の減損をネットした額です。(3年間の利益は考慮しておりません。)

バランスシートについては、ざっくりこんな感じになっております。
まだ、たった3年間のトラックレコードですが、自分としては今のところ、“まあまあよしよし”といった感じです。

注意点もあります!

この作り方には楽観的に見ている部分があります。

固定資産部分について、基本、物件購入簿価で置いている点については、今後十分に注意が必要な所です。

今は、都心・中古・区分ワンルームマンションについて、

  • 購入需要の強さ(特に若い人)
  • 金融機関の積極的な融資姿勢が継続されている状況

により、相場を楽観的に見積もっていられます。

これがいつ、一棟ものアパートローンのように、金融機関の融資姿勢が変わってしまうかわかりません。

そうなってしまうと、買える人も限られ売りたくても売れず、結果相場が崩れる、という状況もあり得るからです。

また、当然、実際に売却する際には、諸経費や業者のマージンなども掛かります。

私は、実際に不動産を売却した経験はありませんし、金融マンですので得られる情報も限定的です。

時価評価が難しいところであり、そこは私の勝手な相場観であることをご容赦ください。

これだけでは3年経ってどうなるのか?をイメージすることは困難と思いますが、

今回お伝えしたいことは、

  • とりあえずバランスシート上は、勝手にローンの返済分だけ純資産が拡大する
  • そして、そのローン返済は家賃収入で賄えている

という点です。 次回以降、キャッシュフロー概要もご紹介します。

そうすればもう少しイメージしやすいかもしれません。

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