こんばんは！
木下純平です。

私はローンを利用した不動産投資を行っております。

ローン金利低下！

私が利用している変動金利ローンは、毎年6月と12月に適用金利が見直され半年分の返済予定表が送られてきます。
今回うれしいことに、その金利が0.05％下がりました。
そんなこともありローン金利について自分なりの考えを少し整理したいと思います。

ローン利用のメリット！

私が将来のお金の不安を少しでも軽減するために講じている対策として、
金融機関からのローンを利用した都心・中古・区分ワンルームマンション投資があります。

ローンを利用することのメリットの一つは、自分のサラリーマンとしての給与を超えて資産形成ができる、というところにあります。

デメリットもあります

もちろんローンなので利息というコストが発生します。
また、変動金利の場合、将来の金利上昇リスクを負うことになります。

それでも私はリスクテイクを選びました、というお話をします。

コストへの考察

まずコストに関してです。

現状都心・中古・区分ワンルームマンション投資では、ここ何年かの超低金利が功を奏し、利息などコストを払っても家賃収入がそれを上回っている状況です。

さいごの最終利ザヤは0.5～１％！

もう少し言うと、平均表面利回りは4～5%、管理費や修繕積立を控除したネット利回りは3～４%。
ローン金利は２%以下、その他もろもろコストで１％以下、ざっくり0.5％～1％は最終的な利ザヤを稼げているイメージです。
この低金利の世の中ではまずますの成果だと思っております。

金利上昇リスクへの考察

次に将来の金利上昇リスクについてです。

既に書いてきたように、ローンを利用した都心・中古・区分ワンルームマンション投資は、確かに昨今の超低金利に支えられた投資方法だと思います。
今後、金利上昇により逆ザヤとなることも十分に考えられるし、私も当初はそこを非常に危惧しておりました。

私は楽観的です！

それでも最近は非常に楽観的に見れるようになりました。

理由として、まずはさきほどのローン返済予定表です。

私が借入れを始めたころは“今が金利の底”と思っていたのですが、依然として底辺にずっとへばりついたまま。
ちょっと上がっても、またすぐ下がって元に戻る。
年2回私の手元に送られてくる生の返済予定表を見ると、このところこんな動きですので、そう簡単には金利はあがらないな、という相場観です。

10年前より金利上昇リスクは低い？

もう一つの理由は、私が「金利はいつか上がる」と思いながらすでに10年以上経過していることです。

私は10年以上前に自宅を購入したことがありました。
その時は将来の金利上昇リスクを排除する意味でわざわざ当時２%超の固定金利を選択したりしていました。(その後、物件自体を売却してしまいましたが、、、)

今は住宅ローンだと0.5%を切るレベルですので、
あの時、金利上昇リスクを過度に心配する必要はなかったのでは？という感覚になっております。

10年経った今をみても、日本や世界の経済状況、物価など以前よりもっと金利上昇リスクは減ってきている印象です（国債暴落は考慮しておりませんが、、、）。

単なる感覚ですが、、、

私は金利のアナリストでもなんでもありませんし、専門的な分析をしたわけでもありません。

この10年超の実体験に基づく単なる感覚にすぎませんが、その感覚だけを頼りに、将来の金利上昇リスクについては、私自身非常に楽観的な見通しを立てております。