都心・中古・区分ワンルーム投資のリスクは?

アラフィフ

こんばんは!

木下純平です。

サラリーマンである私が3年前から始めた、都心・中古・区分ワンルームマンション投資

これまでは賃料収入が堅調で、手間がかからず自分の時間が取れる点、将来に亘っても様々な点で楽観視しているなど、良いことばかりお話してきました。

でも、そうは言ってもこれも投資ですから当然リスクもあります

今回は、現時点で私が考える、都心・中古・区分ワンルーム投資のリスクについて考えてみたいと思います。

どんなリスクがあるの?

この投資方法は、時間をかけることによってリスクを抑える、ということが大きなポイントです。

従って、まず本当に賃貸需要がそんなに長い期間堅調に続くのか?という不安があります。

これにいついて、詳細は以前のブログをご覧いただきたいのですが(→都心の賃料上昇中)、

都心であれば基本的には、人口減でも単身世帯は増加、外国人テナントの増加、若者による根強い東京人気でワンルーム需要は楽観的観測でOKということかと思います

また、ワンルームマンションの希少価値から、賃料についても堅調に推移するので問題なし、、、と私は考えております。

マイナス手残り?

また、この投資は手残りが厚くないため、今後、不測の出費により一気に手残りがマイナスに転じる、というリスクも考えられます。

この点については確かに私も経験値が3年と浅いので、不安は消えてはおりません。

通常月の手残りを貯めて年一回固定資産税を払い、最終的手残りは更に減ってしまう。

そして、退去が発生すれば、それに伴う清掃代や家賃未収期間の発生でその分マイナス。

普通はこんなパターンかと思います。

それ以外に例えば私が経験した突発的な支払いでは、湯沸し器の交換で10万円、というのがありました。

退去でもなんでもない時期での急な出費だったので、初めは驚きました。

ただ、これも15年周期くらいでの交換が普通だそうで、不動産投資の必要経費だな、と整理しております。

ローン金利上昇!

また、私は主に変動金利ローンを利用しての投資であるため、将来の金利上昇リスクに伴う返済額増加も大きなリスクです。

私は様々なローンを利用しており一概には言えませんが、ざっくり金利が1%上がると手残りがゼロとなるようなポートフォリオを組んでおります。

当初は、1%の上昇は結構あり得るな!と恐れておりました。

私は金利のアナリストでも何でもありません。

でも、これまでの日本の長期金融緩和政策や、このところの世界各国金融政策を見ていると、少なくとも今後10年くらいは、1%のローン金利上昇を恐れて、不動産仕込みのタイミングを逃す方が逆にリスクなのではないか?と思うに至り借入を実行しました。

建物老朽化!震災による崩壊!

もっと長い目で見たときに建物自体の老朽化や震災により建物が崩壊し、賃貸物件として機能しなくなる日が来るのではないか、という不安もあります。

根強い賃貸需要があっても建物自体が機能しなくなっては意味がありません。

ここのポイントは管理会社の管理状況の良し悪しになるかと思いますが、ここは正直ド素人に私にはどうにもできないところです。

一応、契約時に修繕積立の残高はいくらくらいあります、とか、滞納者はいません、とか。説明を受けます。

でも、それで本当に今後20年30年と持つのか、確信を持っているわけではありません。

ですので、ここは自分の下調べや知人からのアドバイスなどの情報収集から信頼できる業者を探し、そこに託すしかないと考えております。

対策としては、せいぜい地震保険付帯の火災保険に加入するくらいかな、と。

ただ、私は1軒だけ新耐震基準直後で築35年以上の築古物件を所有しておりますが、今のところ何の問題もなく賃貸できています。確かに見た目は決してきれいではありませんが、これまで賃貸需要が途切れることはありませんでした。

やはり、場所さえ良ければ築古でもなんとかなるのではないかな、とここも楽観視しております。

リスクはありますが、、、

以上のように、これまで「将来の不安が軽減されました!」とは言っても、リスクが完全に払しょくできたわけではありません。

これからも何かしら不測の事態は発生するはずです。

ただこれは投資なので、他の金融商品同様リスクがあるのも当然です。

強力なハイブリッド分散投資!

金融商品とのハイブリッドで、分散投資の幅を実物資産にまで拡大しながら将来に向けて地道に資産形成をしていく、、、。 都心・中古・区分ワンルーム投資は、これまでの不動産投資の私のイメージを一変させてくれた堅実な投資と考えており、そこが私が一番お伝えしたいポイントです。

アラフィフ
スルガのシェアハウス、この後どうなるんですか?

こんばんは!木下純平です。 借金が帳消しに! 先日の新聞記事によると、スルガ銀行の不正融資で過大な借 …

アラフィフ
結局、なんで不動産投資をするの?

こんばんは!木下純平です。 結局、私がなんで不動産投資を始めたのか? 改めて考えてみました。 安定し …

アラフィフ
サラリーマンによる効果的な資産形成の順序

こんばんは!木下純平です。 私はアラフィフ世代の普通のサラリーマンです。将来のお金の不安を軽減する目 …