都心ワンルームの賃料設定はこんな感じでした!

アラフィフ

こんばんは!

木下純平です。

不動産賃貸業を手掛けていて、難しいなぁ、と思うことの一つに賃料設定があります。

一体いくらにすればいいものか?いつも悩みます。

私自身これまで所有物件で何度か退去に伴う新規募集を経験しましたが、

そのたびに管理委託会社より「今度は賃料いくらに設定しますか?」と尋ねられます。

賃料設定のジレンマ

もちろん、オーナーである私はできるだけ高い方がいいです。

でも、高く提示しすぎてテナントが決まらず、空室期間が長くなっては困る

そうかといって、空室期間を恐れて低すぎる提示をしてしまうと、早期決着したとしても後々しばらくの間ずっと後悔が残ることになってしまう

こんなジレンマが不動産オーナーにはつきものですね。

テナントさんとしては、もちろん安いに越したことはないでしょうが、、、。

賃貸管理会社目線では?

一方、賃貸管理を委託している管理会社目線ではどうでしょう?

私がお願いしているいくつかの管理会社は、賃料にかかわらず管理委託料金は毎月固定金額です。

ということは、管理委託会社目線でも同様に、家賃が高くなったとしてもメリットは小さいのでは?

オーナーが儲かるように賃料はより高めに、と考えるよりは、できるだけ低く抑え、できるだけ早期に次のテナントを見つけ空室率を抑える、という方向にバイアスがかかるのが管理委託会社の立場から見て普通のような気がします。

高い賃料を望むのはオーナーだけ

関係者の利害関係からみてみると、新規家賃設定に際しては、オーナーにとってあまり有利な状況ではなさそうです。

業者ごとに色があります!

私は物件を複数業者に管理してもらっておりますが、賃料設定についてはそれぞれに特徴があります。

これまで実際どうだったかというと、

「木下オーナー!今回は○○○円アップでトライしてみましょう!」

アグレッシブな業者もいれば

「△△△円上げて」

と私からお願いすると、

「上の階が×××円なので△△△円は難しいですね。据置がいっぱいいっぱいかと思います。」

という消極的な業者さんもありました

どちらの対応が正解かは一概に言えないわけで、そこが賃料設定の難しいところでもあります。

正しい賃料って?

素人考えで、少しまじめに新規賃料を考えようとすると、

まず近隣賃料を調査した上で、その時の利回り等からある程度理論的な賃料を逆算し、それを業者さんに提示してもらう、

といった感じでしょうか。

経験値は理論値を勝る?

ただ、金融商品と違って、理論値よりも結局需要と供給の関係が強く反映するのが不動産

高くても住みたい人がいれば決まるし、安くてもいなければ決まらない。

ある程度運に左右されながらも、業者の営業力や季節要因で決まってしまうウェットな世界だと思ってます。

従って、野生の勘と言いますか、理屈じゃ理解できない賃料設定方法により

経験豊富な業者さんのアドバイスに従った方がいいのかもしれません

私は不動産経験たったの3年、仕事は金融で不動産においては全くの素人ですし。

ただ、基本的には業者さんのアドバイスを聞きながらも、私は自分でもそういった野生の勘を養うべく、積極的に業者さんと折衝していこうと思っております。

それがこの不動産賃貸業の面白さなのでしょうから。

都心賃料は上昇中!

因みに、私の経験上、この3年間で一通り全ての所有物件で退去に伴う更新を経験し、結果的には多くの家賃アップ(数千円~1万円近く)を獲得しました。 やはり、都心のワンルームの賃貸需要は強いなぁと改めて実感しております。 その辺りについてはまた次回お伝えしたいと思います。

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