“超”築古・戸建て物件セミナーに行ってみた!

コスト削減

こんばんは!

木下純平です。

先日、築古・戸建て物件攻略セミナーに参加してきました。

築古と言っても“超”築古。

これまで都心・中古・区分ワンルームばかり経験してきた私にとって、

大変刺激的で、勉強になるセミナーでありました。

セミナーの要点

簡単にいうと、

不動産投資で儲けるには、一般の不動産投資家と同じスタンスではだめ。

普通の不動産業者や不動産投資家が嫌がる物件を大バーゲンセールで手に入れて、

格安リフォーム等々で無駄なコストを限界まで省くことで、

格安家賃での賃貸付けも可能にし、

利回り20%以上を確保する

築古物件というよりは、廃墟?に近いような物件を独自ノウハウで再生させる。

こんな印象でした。

そして同時に、これまでも強く思っておりましたが、自己分析や不動産投資を手掛けようとする目的について明確にしておくことが本当に重要だな、とさらに再認識させられたセミナーとなりました。

これまでと何が違う?

では、都心・中古・区分ワンルーム投資と“超”築古物件投資、一体何が違うか?

私は以下のように整理しました

まず利回り20%以上はセミナーの売りでもありましたが、今の都心・中古・区分ワンルームではありえない数字ですね。例では100%とか1000%とかの実績も紹介されました。

物件価格が数十万円~数百万円と格安。投資額が少なくて済む、という意味ではリスクが低い、というお話でした。

購入後大きなリフォームが必要。但し、ここもできるだけコストを低く抑えて見た目をきれいにすることが可能、という点は新たな発見でした。畳、壁紙、電気、窓、汲み取りトイレ等々構成物ごとに細かいところまでリフォーム指示をするノウハウが必要とのこと(←ここがこのセミナーのポイントと思いました)。

場所。住所を聞いても、少なくとも私は全く分からないような場所。東京までどのくらいかかるのかもイメージできないような場所でした。

普通の不動産業者、投資家が嫌がる物件ほど良い。お金を稼ぎたかったら→問題山積物件を探す→不人気なので見つけやすい、時間・労力の大幅な節約になる、というご説明。

⑥火災保険や残置物処理方法、Yahooオークション代行業など、幅広く細かい技術・知識を要する。単純に賃料収入のみならず、総合的な収益を上げる方法を考える、という観点。

格安で購入、格安でのリフォームをすれば、出口で売却がしやすい(高く売る必要がない)。

⑧同じ理由で、家賃も安く貸すことができる(購入、リフォーム代が高いと高く貸さざるを得ない→賃貸付けも難しくなる)

築古の方が、躯体など頑丈に作られているケースもある。見た目は古く汚くても、スギ、ヒノキなどふんだんに使われ建物自体が頑健に作られているケースもある。

、、、等々。

高利回り物件を自分で作れる!

この手法のポイントである格安リフォームノウハウについての詳細は明らかにされませんでしたが、

高利回り物件って自分で作れるんだな、と新たな発見でした。

今の私には時期尚早?

一方、今の私には時期尚早だな、と思った点もいくつか。

①賃貸付けはどうやるのか?借りてくれる人はいるのかな?家賃はきちんと払ってくれるのかな?

②物件の管理どんな感じになるのか?しょっちゅうメンテが必要になるのではないかな?

③リフォームのテクニックが必要(通常のリフォームでお願いした場合の5~7割程度で仕上げるノウハウが必要なイメージで、ここは素人には難しいかな、、、と。)

④素人でどこまで再現できるかイメージができない。問題を避けるのではなく解決する、という所が素人では簡単ではないと思いました。

私の結論

私の結論としては、

不動産素人のサラリーマンがある程度時間がかかってもいいから着実に将来の副収入、収入源を増やし安心感を得る

という私の本来の目的には難しい手法だな、と感じました。

これまでの私の不動産投資の整理で未解決であった部分、チャートの赤い部分はこのように整理できそうです。

ただ、この手法で比較的短期間で高収益が期待できそうな点は非常に魅力に感じました

手間暇かけながら、できるだけ短期間で成果を出したい、という目的に向いているのではないかな?

講師の方は、日本の空き家問題の解決をミッションに今後の人生を捧げたい、と仰ってました。

私も、もう少し時間的にも精神的にも不動産投資に注げるようになった時にチャレンジしてみたいと思いました。

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