購入完全シミュレーション_3(前提の考察)

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

これまで過去2回購入シミュレーションを書いてきました。
(こちらです。→購入完全シミュレーション_1
(→購入完全シミュレーション_2

色々データをご紹介してきましたが、
そもそも前提がよくわからない!とか、
見立てが甘いのでは?
という風に思われるかもしれません。
ですので今回は、それらシミュレーションの前提について私の考えを補足させていただきたいと思います。

シミュレーションなので、楽観視している部分、悲観視している部分双方ありますが、できるだけフェアに実体験に基づいて前提においたつもりです。

マイソクは実データです!

まず、マイソクについて。
こちらはつい一週間ほど前のある業者の実物データなので、想像は入っておりません。
全体的にこの3年半で2~3割高くなっているように普段感じている中、本編でも書きましたがこれは割安と思いました。
まだ、中にはこういう物件もあるのだなぁ、、、と。

購入明細も自分の実績から

購入明細。
こちらも実際に私が購入したときの明細を参考にしているので、漏れはないと思います。
金額も、同じようなエリア、額の物件を参考にしているのでそんなにブレはないと思います。

ローン金利は私の相場観です

ローン金利。返済予定表を算出するにあたり、提携ローン1.9%の変動金利を満期まで使いました。

ここは不確か部分が大きいです。

私は金利のアナリストではありませんが、
自分なりの相場観で、今後大きく上昇はしないだろうと希望的観測を含めこの前提で計算しました。
なお、返済予定表は元利均等払いで見積もっております。

家賃相場、空室率は強気です!

家賃の下落、年間0.5%。
ここは、これでも悲観的に見積もっているつもりです

これまでの私の所有物件の実績と自分なりの相場観で、
今後はむしろ上昇するものと思っております

でも、35年という長期的な不確かさを考慮して、0.5%の下落と置きました。(以前のブログもお読みください→都心の賃料上昇中!

空室率2%。
これも家賃の見立て同様、これでも悲観的に見ているつもりです。
逆に、そういうエリア・物件を選ぶように心がけている、とも言えます。
(以前のブログもお読みください→都心ワンルームの根強い賃貸需要!

管理費・修繕積立は甘めかも

管理費・修繕積立。こちらは楽観的と言えます。金額もそれほど大きくないからまぁいいかな、という感じです。
特に修繕積立については、他物件でアップを経験しましたし、このシミュレーションの改善余地と思っております。

その他はこんなもんかな?と

固定資産税、給湯器交換、退去時の修繕費はこんなもんかな、、、と。

あと、火災保険が抜けてました。5年に一回2万円くらいでしょうか。

繰上返済のシミュレーションは、期間据置ではなく、より節約効果の高い期間短縮で計算しております。

耐久性について

最後に、この投資方法の根幹でもあります35年超という超長期間の不確かさです。
賃貸需要や家賃については既に書いた通り自信を持っておりますが、
物件の耐久性や震災リスクについてはある意味目をつむりました

但し、耐久性については、大手の実績ある業者のスクリーニングを経た物件を購入しているので、そこを信頼している形です。
ですので、どこから買うか、ということも重要かもしれません

震災リスクについて

一方震災リスクについては、完全に無視しました

この投資方法の最大のリスクは、物件が壊れて賃貸業が成り立たなくなることです。
従って、震災でつぶれてしまうことが一番怖いです

そこについては「旧耐震物件は買わない」程度しか自分では対策はできません。

でも、結局これは投資ですから、リスクをゼロにはできませんし、金融商品だってゼロになるリスクはあります。
ですので最後は、そこを怖がって何もしないか、無理しない範囲で購入するか、の2択となりましたが、私はリスクテイクを選びました

以上が私なりの考えに基づく前提になります。

老後対策として

私は、金融機関勤務25年超で不動産は全くの素人です

不動産についてこの3年半、ある意味本業以上に勉強してきたつもりではありますが、何せ実体験が乏しいので見落としている部分もあるとは思います。

でも、老後不安が声高に叫ばれるこのご時勢、何か自分なりに対策をとらねばならないと考える中で、この都心・中古・ワンルームマンション投資も十分に効果が期待できる対策だと私は考えております。

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