購入完全シミュレーション_1(繰上返済なし)

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

サラリーマンの私は、お金に対する将来の不安解消のため、金融商品のみならず実物不動産への投資を実践しております。

具体的には、将来年金の足しになるくらいの収入を得るための“仕組み作り”として、私は金融商品の積立てなどに加え、都心・中古・区分ワンルーム投資も3年半前から始めました

今買うとどうなる?

現在は相場も少し変わってきているようですので、今回は特に都心・中古・区分ワンルーム投資を実践されたことのない方に向け、購入シミュレーションをしてみたいと思います。

直近マイソクなどを参考にしながら、
実際に今購入するとどうなるのか?
そして、購入後はどうなっていくのか?
できるだけ実態に即した形でシミュレーションしてみたいと思います。

例えば、最近こんな内容のマイソクを見つけました。

東京都新宿区(JR山手線東京メトロ高田馬場駅徒歩9分)
鉄筋コンクリート造10階建ての中間層階部分
専有面積20.2㎡
築20年
総戸数55戸
管理費6,000円
修繕積立金2,400円
賃料77,000円
価格1,850万円

ちなみにこれだと表面利回りは5%を少し割るくらい。
最近の都心中古物件にしては、築年数が経っているためか割と良い方だと思います。

私も、同じような場所に同じような物件を持っておりまして、これまでの経験を参考に実際のキャッシュフローをシミュレーションしてみました。

購入明細全部載せ!

まず、購入明細はこんな感じかと思います。

そして、35年フルローンで調達するとします。

Simulaion!!

さて、ここからがシミュレーションです。

以下のような前提と置いてみます。

ローンは変動金利1.90%の元利均等払い(←これは一般的な提携ローンです。)

家賃は毎年0.5%下落すると見ております。
即ち今77,000円で、毎年0.5%づつ下落し35年後には64,610円となる想定です。

もっと落ちるだろっ!

と思われるかもしれませんが、
私は現状を鑑みて、これでもコンサバに見ているつもりです。(以前のブログもお読みください→都心の賃料上昇中!

空室率は、現在の実態に鑑みてコンサバに2%で見ております。
この空室率の低さがこの投資方法の肝になります。)

経費の方は、
マイソクにある通りの管理費6,000円/月
修繕積立2,400円/月に加え、
固定資産税年間42,000円
給湯器交換15年に1回10万円
退去時の修繕費2年に1回60,000円。

そうすると、35年後ローンを完済するまでの全キャッシュフローはこんな感じになります。

如何でしょうか?

持ち出し370万円!?

このままだとローンがようやく終わった時点で持ち出しが370万円超!

なかなか厳しいですかね?

(念のための補足ですが、この時点で無借金の区分ワンルームが仕上がっているので、それが370万円以上で売れれば、その分トータルプラスになります。でも、私は売るつもりは全くありませんし、さすがに1,850万円の物件が35年後に370万円にまで下落するとも思っておりません。(この考察の詳しくはこちらのブログをお読みください。→都心・中古・区分ワンルーム投資の出口戦略!))

真の不労所得!

いやいや、ここでようやく無借金資産の完成です。
コストを除いた家賃が丸々手に入る仕組みが構築されたのです!
そして、ここから年金の補充をする。
すなわち真の不労所得です。

ローン返済が無くなってしまえば年間50万円程度の手残りになると予想しているので、あと7年ちょっとで残りの投資資金を回収し終わります。

ちょっと待って!

35年間ローン返済して更に7年経たないと投資資金を回収できないの?
44歳に投資開始したとして、86歳でようやくキャッシュフロートータルがトントン!(何度も言いますが、一方で無借金資産は仕上がっています)。

それでは、もはやこの方法ではだめなのか?

私はそうは思いません。なぜか?

ザ・繰上返済!

この投資手法を将来の年金の補完として有効活用するポイントは、

以前にも書きましたが、“ローンの繰上返済”にあります。
(以前のブログもお読みください→都心・中古・区分ワンルームの安心感?

キャッシュフローはコントロール可!

繰上返済をすることで、キャッシュフローをコントロールすることができます。

すなわちコストを除いた家賃を丸々手に入れる時期を35年後からできるだけ早く前倒ししようと考えるのです

それでは、次回以降、繰り上げ返済をいくつかのパターンに分けて、それぞれどのようなキャッシュフローになるのか、シミュレーションしてみたいと思います。

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