購入完全シミュレーション_2(繰上返済すると、、、)

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

前回に続き購入シミュレーションで、今回は繰上返済を実行するパターンです。

ポイントは繰上返済

前回のブログでも、そしてそれ以前のブログでも、私は、
将来の年金の足しにする目的で実行する都心・中古・区分ワンルーム投資のポイントは“繰上返済”
と言ってきました。

繰上返済とは結局何なのか?
繰上返済をすると何がいいのか?

この辺りを明確にしながら、シミュレーションしてみたいと思います。

まずは、前回のおさらいから。

シミュレーションで参考にしたマイソクや前提条件、購入時点の明細などは前回のブログをご覧ください。
(こちらです。→購入完全シミュレーション_1(繰上返済なし)

①繰上返済なし

ローンの繰上返済を一切せず、35年後に当初のスケジュール通りに完済した場合、それまでの35年間のトータルキャッシュフローはこんな感じになりそうです。

収支のネットをご覧いただくと、370万円超の赤字です。
即ち、35年間経っても一定条件のもとでは投資資金の回収はできていないと予想しております。

不労所得システム完成!

私はそれでもいいと思っております。
なぜなら、この時点で無借金の区分ワンルームマンションが仕上がっており、管理費などコストを除いた家賃を丸々年金の足しにできる、と考えているからです。
場所にもよると思いますが、おそらく年間50万円くらいの純収入になるものと予想しております。

このように将来の不労所得の仕組みを作ることが、私の狙いです。

ネックは時間がかかりすぎること

でもやはりネックになるのが、時間がかかりすぎる点かと思います。

私は44歳でこの投資を始めましたから、このままでいくと79歳になって初めて不労所得の仕組みを持つことになります。

確かにちょっと遅すぎますね。もう少し早くできないか?

そこで活用するのが、“ローンの繰上返済”です。

②年間20万円繰上返済!

例えば、条件を全く変えずに、毎年20万円ずつ繰上返済するとします。
そうすると、25年間でローンを完済でき、①よりも10年早く無借金の区分ワンルームマンションが仕上がることになります

私が69歳で不労所得システムの完成です

③年間50万円繰上返済!

現役時代にもうちょっと頑張って、毎年50万円の繰上返済をするとどうでしょうか?

ローン期間は当初35年から18年と17年間も短縮することができます

私が62歳の時に不労所得システムが完成することになります
頑張ってこのくらいは実行したいですね。

繰上返済とは?

以上、同じ条件で3パターン見てきました。
44歳でスタートして79歳になるまでトータルのキャッシュフローで比較してますが、

”繰上返済”とは結局当初のローン1,840万円をどのくらいのスピードで返済していくかを変えるだけで他は変わりません

早ければ早いほど収支ネット改善!

だけど、早ければ早いほどローン利息を節約することができるので、その分収支ネットが改善されていく。
そういう投資方法になります。
(元金返済額は変わりません。スピードが早まるだけです。繰上返済の仕組みについては、後日詳しく書きたいと思っております。)

売ってはダメ!

繰り返しになりますが、
この投資方法ではローン完済時点でトータルキャッシュフローまで黒字化することは簡単ではありませんが、
その対価として無借金の区分ワンルームマンションが手に入っております

売ってしまえば、おそらくトータルキャッシュフローも黒字化することができると思いますが、

この投資方法の旨味は時間をかけながらも真の不労所得の仕組みの構築にあると考えているので、途中で売ることは考えておりません。

もちろんリスクもあります

ここまでくると、
そんな先々の賃貸需要は大丈夫なの?とか
建物は壊れないの?
とかとかいろんな不安が出てくると思います。

それら不安に対する私の考えも、次回以降アップさせていただきたいと思っております。
(ご参考に以前のブログもご覧ください→都心の賃料上昇中
(→都心・中古・区分ワンルーム投資の出口戦略!

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