こんばんは！
木下純平です。

私は将来のお金の不安を少しでも軽減するために、4年ほど前から都心・中古・区分ワンルームを中心とした不動産投資を採り入れております。
素人がいきなり不動産投資を始めるとどうなるか？
真実をお伝えしたく、できるだけ生のデータなどを使いながらブログ発信させていただいております。
（以前のブログもお読みください→現時点での純資産、公開します！（2020年2月））

今回はデータ記録ではなく、私自身が感じたことです。

始めてみてわかったこと

不動産投資を始める前は想定していなかったことで、実際始めてみて知ったことは、良いこと悪いこといくつかあります。

その中の1つに、テナント賃貸の更新契約は結構おいしいかも！と思い始めてきたことがあります。

賃料を上げたいがために、、、

もちろん、それはそうでしょう！と思われる方も多いと思います。
ただ、これまで私は早く賃料を上げたいがために、契約満期が到来したら継続ではなく退去を待ち望んでいる、という状態でした。
（以前のブログもお読みください→待ち望んでいた退去連絡がきました！）

家賃アップが顕著です

この4年間私が保有する物件の家賃収入の推移を追っていくと、着実に賃料がアップしていることがわかります。
アップ額で見てみると安くて1,000円、高いと8,000円の家賃アップを獲得することができました。

これらはいずれも前のテナントが退去されて次の募集をかける際、家賃をアップして募集し、程なくして次のテナントが見つかった、
という流れでアップできております。

ですので、これまでは賃料を上げやすいテナント退去を望んでおりました。

4年間入替なし！

実際私が保有している物件について、この4年間で大部分はテナントの入れ替えが発生し、同時に家賃アップを獲得することができました。

しかし一方で、この4年間一度もテナント退去を経験していない物件もいくつかあります。言い換えると、この4年間で全く家賃アップできていない物件がいくつかあるということです。

当初私はここをなんとかしたいなぁと思っておりました。

もちろん、退去を伴わなくても賃料アップ交渉は可能と思います。
でも、私はサラリーマンの副業として手間をかけないことがポリシーなので、
賃貸管理会社に対してもテナントさんに対しても、これまではそこまで踏み込んだ対応はしておりませんでした。

賃貸更新契約はありがたい！

でもよく考えてみると、賃料アップはできなくとも更新契約は結構ありがたいことなのかもしれないなぁ、などと思い始めております。

そもそも、長く継続して住んでいただいていること自体はありがたいことです。空室日数がないわけですから家賃を上げることはできないにしても取り損ねる日数もゼロです。

更新契約で月々5,600円お得！

通常、テナント入替が発生すると私の保有物件では最短でも2週間程度空室が発生します。
加えてクリーニングや修繕もあり、空室による機会損失を含めて10万円程度の損失が発生するイメージです。
賃貸契約は2年間ですから24ヵ月で割るとざっくり月々4,000円程度の損失ということになります。

もし、契約を更新していただいたとするとこの損失を免れた、ということになります。

加えて、私がお願いしている賃貸管理会社の場合、契約更新が発生すると礼金の半分（0.5ヵ月分の家賃）がオーナーに支払われることになっており、この分は手残り純増となります。

家賃が大体80,000円/月なので40,000円くらい入ってきます。
これを24ヵ月で割ると1,600円なので、契約更新となると、退去されるより合計5,600円/月程度プラスになる計算です。

5,600円アップは最低ライン！

従って、もし退去が発生した場合、最低でも5,600円の家賃アップをしないと契約更新より割に合わなくなるとも言えます。

もちろん、長く住まれて修繕を先送りにすればするほど後から大きな修繕が必要となる、などリスクもあると思います。
だけど、このように考えると契約更新もそんなに悪くないな、などと最近は思い始めております。