賃貸契約、継続更新のジレンマ!?

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

またか😢

先日、私が保有するある賃貸物件で、管理会社から契約更新の連絡がありました。
要するに、2年更新の満期が近づいてきたところ、現賃借人から契約更新の申し込みがあったとのこと。

他の物件でも同じですが、この連絡があると本来喜ばしいことなのですが、

本音では「あーあまたか」と思ってしまいます

理由は家賃アップができないからです。(厳密にいうとできないことはないらしいのですが、これまで何の問題もなくキッチリお支払いいただいているテナントに対して、私の心情的に家賃アップを提示できないでいます。)

普通退去連絡がくると、
できるだけ早く次のテナントを取り付けなきゃ、とか、
修繕費用をできるだけ安く済ませるべく管理会社や賃借人と交渉しなきゃ
とかといった思考が働くと思います。

私も当初はそう思って構えておりました。

需要の強さ!

でも、これまで3年半の自分のオーナー実績を振り返ってみると、そういった懸念はほとんど関係ないと思うようになりました。

なぜなら、次のテナントを探すのは全く大変ではないからです。

都心エリアの賃借人は、社会人であったり、学生であったり、外国人であったり、強いニーズが継続されております。
それは便利な場所であることの最大のメリットだなあと実感しております。(以前のブログもお読みください→都心ワンルームの根強い賃貸需要!

正直、躊躇もありました!

購入当初は、

中古とはいえ都心であることから価格が比較的高め

表面利回りも不動産投資としては低い

ですから購入することを全く躊躇しなかったといえばウソになります
これで、空室が続いてローンを払えなくなったらどうしよう、と。
でもしばらくやってみて、それらが杞憂に変わりました

意外な懸念材料発生!

それよりもむしろ、契約継続更新が続いて家賃アップ交渉をし辛くなるデメリットの方が大きく感じるようになりました

他の退去された物件については躊躇なく家賃アップで募集し、
同じような物件でこの3年間で大体1~2万円の家賃アップに成功しております

ところがこの物件はもう何年間も継続更新されております。
それだけ空室にならず安定的に家賃が取れ、更新料も入る、というメリットもあります。
でも、ここのところの他物件の家賃アップ率を見てみると、割安度が日増しに大きくなっていくようで、今ではそれが逆に懸念材料になっております。

言ってみればいいのですが、、、

もちろん、法律上は、更新契約であっても家賃アップ提示は問題ないはずですが、今までずっと遅滞なく支払ってくれていて、それで家賃アップ交渉も正直し辛いです。恩を仇で返すようなことになってしまいそうで、、、。

ですからいっそのこと、退去していただいて、初めから交渉なしで上昇させた家賃を提示したいな、というのが本音です。現に他の物件では軒並み家賃引き上げに成功しておりますし、、、。

次こそは家賃アップ交渉へ!

こんな煮え切らない不動産素人の私ではありますが、次に継続契約の申し込みとなった暁には、家賃交渉を試験的にしてみようか、と今は考えております。

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