こんばんは！

木下純平です。

3年経ってどうなった？続編です。

今回はざっくりのキャッシュフローをご紹介します。

前回は簡単なバランスシートを公開いたしました。

「家賃収入からのローン返済が順調に進んでいることから、3年で４百万円強の純資産が増加した。」（詳細はこちらをご覧ください。→3年経ってどうなった？）

このあたりがポイントでした。

でも、これは会計っぽい考え方に基づいた概念上の増加分であって、手元のお金が実際に４百万円増加したわけではありません。

そこで今回はもっとわかり易く、生のキャッシュフローがどうなっているのか？を公開いたします。

キャッシュフローは不動産投資を進めていく上でとても気になるポイント。

利回りの低い都心・中古・区分ワンルームマンションに投資すると、

実際のお金の流れはどうなるのか？

より簡単にイメージしていただけるよう、生のキャッシュフロー概要を公開いたします。

キャッシュフローお見せいたします！

これはスタートしてから今まで3年間の不動産投資に関する収入・支出を全てまとめたものです。

（ちなみに、確定申告に使った損益計算書ではありません。

ですので、減価償却費は入っておりませんし、頭金を含めた物件購入資金や諸経費など自己資金を含めたりしております。

キャッシュフロー表というよりは現金出納帳に近いものとお考えいただけるといいかもしれません。）

（薄いけど）最終手残りがあります！

ポイントはこのあたりです。

①総収入は、家賃収入と新規入居時の礼金です。（敷金は含めておりません。）

②総支出は、恒常的な支出と一時的な支出の全てです。恒常的な支出は、ローン返済（元利）、建物管理費、修繕積立、物件管理委託費、固定資産税などです。一時的な支出は、テナントの退去時の清掃費、設備修理を含む突発的なリフォーム費用等々です。

③2016年、2017年について、最終手残りが大きくマイナスになっている理由は、物件購入による一時金支払い（頭金、諸経費）が大きい為です。特に2016年は、一戸100％現金購入しているものがあり、これによるマイナスが大きいです。（ローン返済のために自己資金を投入したりはしておりません。）

④次に2018年です。2018年は新規物件購入がなく、それに伴う一時支出が無かったので総支出が抑えられ、最終手残りが少し出た（30万円弱）、という感じです。

私の思い

以上から私が考えたことは、

①2018年は今後の収支を見積もる上でのベースになる一年間と考えております。即ち今後、自己資金の投下が無くても毎年30万円前後の最終手残りは期待できるのではないか？

②ただ、1.８億円近く投資しているのに、年間30万円しか手残りがないというのはさびしなぁ、という思いも当然あります。

③それでも、自己資金には影響を与えずに、毎年純資産が勝手に増えていくことに対する安心感はやはり大きいです。

安心感が得られました！

私が、不動産投資を始めたきっかけがまさに上記③の安心感を得るためでした（詳細はこちらをご覧ください→漠然としたお金への不安ってありませんか？）

今現在の生活には何ら変化はありませんが、老後のお金に対する不安を軽減するには効果絶大でした（←ここが一番お伝えしたいところ）。

これはひとえに

期間中の空室率が極めて低く、

自分の給与以外に安定した収入源が複数できた、

という所から来ております。

具体的には、

私が所有するすべての物件のこの約３年間の延べ所有日数は8,790日、

その内、空室で家賃が取れなかった日数が131日しかなかった（空室率1.5%）。

空室率の低さは当面続くと見てます！

そしてこの空室率の低さは当面の間続くのではないか？

私のこの思いが、このストラテジーをとった最大の理由となります。

銀行の定期預金並みの手残りしか取れない都心・中古・区分ワンルームマンション投資。

それでもなぜこの投資を続けているのか？

これについて更にもう少し詳細を次回以降にお話ししたいと思います。