こんばんは！

木下純平です。

前々回、実際に私が所有する区分ワンルームマンションの、購入から最近までの実際のキャッシュフローをご紹介いたしました。

最終的な手残りは大したことはありませんが、サラリーマンとして将来のお金に対する不安がある程度軽減されました！

というお話をさせていただきました。（詳細はこちらをご覧ください→区分ワンルームマンションを持ってどうなった？）

今回は、これがなぜ将来のお金の不安軽減なのか？についてです。

他の物件もそうですが、この物件に関しては、私が79歳になるまでの34年間、1,620万円のローンを組んでおります。

ですので、ローン返済が続く限り月々の手残りはせいぜい1万円程度。

1,620万円も借金しているのに、飲み会1回分程度のお小遣いしか増えない、という状況です。

それでもなぜ私は安心しているのか？

ポイントは”繰上返済”！

理由は、どこかのタイミングでローンの繰上返済をしようと考えているからです。

サラリーマンとしてのボーナスが入ってきたときでもいいし、

日ごろから“繰上返済資金の積立て”をしながら、ある程度まとまったところで返してもいいし。

金額、タイミングは他の投資チャンスやその時の収入によって臨機応変に対応すればいいのですが、どこかで繰上返済を実行したいと考えております。

繰上返済するとどうなる？

では具体的に繰上返済をするとどうなるのか？

前々回と同じ物件を例として、ざっくりとした数字を見てみます。

ローン金額1,620万円、1.8％変動金利、借入期間34年間です。

簡単のため金利変動は考えないとします。

そして毎年一回60万円の繰上返済を15年間行うとした場合に以下のようになります。

ローン完済時期が、79歳から60歳に19年早まります。

60歳時点には、ローン完済済みのワンルームマンションが一戸仕上がることになります。

購入から15年後！

自らの支払い合計970万円で（頭金10万円＋初期費用60万＋繰上返済額900万円）1,630万円の区分ワンルームが1戸手に入ったことになります。（←通常のローン返済は家賃収入で賄うという前提ではありますが、、、。）

そして完済後は、それまで最終手残りが毎月1万円程度だったのが、7万円くらいになります。

まさしく不労所得システムの完成です。

これが、私の安心の意味です。

購入してからやること

もちろん、毎年60万円の繰上返済は簡単ではありません。

でも私の計画としては、サラリーマンはできるだけ続けるつもりですので、給与収入から年間60万円は繰上返済資金として貯めていけるのではないか、と考えました。

過去に積立て預金や、生命保険への支払いを行っていたように、繰上返済原資のために月5万円貯めていくイメージです。

何もしないリスクよりはリスクテイク！

また、金利は変動ですので、34年間でどうなるかわかりません。

空室になるリスクだってもちろんあります。

物件の老朽化だって当然進みます。

震災だっていつ起こるかわかりませんし、、、。

その辺りのリスクを完全に排除することは当然できません。

ただ、それらは投資に付き物のリスクとして捉え、何もしないリスクとの天秤で、私はリスクを取りました。

金融商品とのコラボで！

もちろん、この投資さえしていれば完全に安心、というわけではありません。

積立てとかインデックス投信とかイデコとか、

他にも将来のお金の不安解消を目的とした方法はいろいろあるかと思いますが、

どんなに素晴らしい投資商品でも、それ一つにしぼってしまうとリスクは大きい。

様々な金融商品を組み合わせて分散投資をするならば、

もう一歩踏み出して、金融商品だけでなく、実物資産（都心・中古・区分ワンルーム）投資も選択肢の一つとして同じ土俵に上げるべきではないか。

それによって、より強固な分散投資になるのではないか、というのが私の考えです。

売却によるキャピタルゲインを狙わずに、小さな利益でもできるだけ長くチャリンチャリンの仕組みをつくり、それを積み重ねていく。

これが安心感のポイントと考えております。