こんばんは！
木下純平です。
前々回は、この一年間の私の区分ワンルーム投資、生キャッシュフローを公開いたしました。（こちらのブログです。→この1年間のキャッシュフロー公開！（2019年8月））
素人が副業として区分ワンルーム投資を始めるとどうなるのか？
まだ経験の無い人に少しでもご参考になればと思い、私自身の生キャッシュフローを基に、こんな感じになりますよ、とお伝えさせていただきました。
もう一つのメリット、純資産増
そしてローンを利用した区分ワンルーム投資で、お伝えしたいメリットがもう一つあります。
それはズバリ純資産の増加です。
ローン返済を家賃収入で賄うことによる目に見えない資産の純増のことですが、要するに、仮に売却した場合の含み益と置き換えることができます。
もちろん区分ワンルーム投資に限られた概念ではありませんが、
空室率が極めて低く、時価相場が比較的安定している都心・中古・区分ワンルームについては、特にこの考え方が目安になるのではないかな、と私は考えております。
購入時点の純資産！
具体的に私の所有する不動産について実数字をもってご説明いたします。
およそ3年半前の購入当初のBSは以下の通りです。
2019年8月時点の純資産！
2019年8月時点ではこんな感じです。
ポイントは以下です。
- 固定資産の変化（１８２百万円→177百万円、▼５百万円）
最近の相場からコンサバに購入価格据え置きと仮置きしております。
５百万円減少分は、フィリピンプレビルド分がまだ稼働していないため、
こちらもコンサバに資産ゼロと置いております。
２０２０年１２月に予定通り竣工されましたら再計上します。
- 固定負債の変化（１６３百万円→1５３百万円、▼１０百万円）
家賃収入によるローン元金返済部分です。
- 純資産の変化（１９百万円→２４百万円、+5百万円）
フィリピン減損５百万円控除しても、３年半で純資産が５百万円増加したことを意味します。（フィリピンが予定通り竣工したら、その瞬間５百万円をプラスに戻すことができます。）
勝手に純資産が増えます！
以上は、特に繰り上げ返済などで手金を投じなくても純資産が勝手に増加していくことを表します。
すなわち、キャッシュフローの手残りとは別に、ローン返済金額の元金減少分は、特に何もしなくても自分の純資産となっていく。
言い換えると、家賃を払ってくれているテナントが自分の純資産を増やしてくれているのです。
但し、この考え方は家賃収入が安定していて初めて成り立つ考え方です。
手金でローンを返済した場合は、単に現金からのシフトになるので純資産の増加にはなりません。
したがって空室率が低いこと、仮に退去が発生しても早期に次のテナントが決まること、を前提としております。
このように労せずして自分の純資産が増えていく、と思うと気持ちのゆとりにつながり精神衛生上本当に助かっております。
だからこそ、私は都心・中古・区分ワンルーム投資を始めてて本当に良かったなぁと思えるのです。
ご参考に3か月前の純資産もご覧ください。（こちらのブログです→3年経ってどうなった？）
