こんばんは！
木下純平です。

私が将来のお金の不安を少しでも軽減するために実践している不動産投資。
金融機関勤務25年超で不動産素人の私が拠り所とするキーワードは、
都心・中古・区分ワンルームマンションの３語です。

新築か？中古か？

今回はそのうちの“中古”にフォーカスして考えてみました。

新築プレミアム！

区分ワンルームについて、私がこの3年余りの不動産経験、本やセミナーで勉強したことによると、新築物件は同じような中古物件に比べて相当に割高。

新築区分ワンルームは物件の広告宣伝費など初期費用諸々が含まれているため、同じようなエリアの同じような中古区分ワンルームに比べてどうしても高くなってしまう。
そして、新築を買った瞬間にその物件は中古となるので、もはや新築でない分評価額が下落してしまう。いわゆる“新築プレミアム”が乗っかっている状態ということを学びました。

チラシから、、、

私は不動産業界に身を置いたことがないので、新築物件の実際のプライシングのメカニズムを知っているわけではありません。

でも、外で学んできたことは確かに話に納得感があるし、
実際に新築区分ワンルームのチラシと私が保有する似たような中古物件を比べると、新築物件の方が何割も高く売りに出されているのを見つけたこともあります。

ですから、私はそれを信じて今のところ国内には中古区分ワンルームしか持っておりません。

新築の特徴は？

では、新築物件は実際のところどうなのか？素人なりに新築物件の特徴を考えてみました。

きれいです！

まず、新築はなんといってもきれいであるということ。

でも、これは自分で住むならまだしも、賃貸として人に貸し出す投資目的であれば、あまりメリットにならないかもしれません。

初めのころは近隣物件よりも多少家賃を高く設定できるのでしょうけど、時間が経てば徐々に周囲の相場に収れんされていくと想像します。

不動産は立地がキーポイントで築年数の違いは賃貸需要にそれほど影響しないと思われるためです。

土地が良ければありかも！

それでは次に立地の観点で考えてみます。

もし、自分が好きでこだわりの土地だったり、これまであまり賃貸物件の無い便利な土地にたまたま新築物件ができたらどうでしょうか？

その場所を逃したら一次購入者の誰かが売りに出すまでその物件を手に入れることはできません。
もし、そんな物件に巡り合えたなら新築物件もありかもしれません。

アパートなら！

そういう意味では、例えば区分ワンルームではなく土地から仕入れてアパート1棟を建設する様な案件だったら面白そうです。

相続案件とか何か特別な理由でたまたまその土地を格安で手に入れることができれば新築アパート投資に挑戦してみたい、そんな気持ちです。
土地の目利きなど難易度は相当高いと思いますがが、、、。

私には無理かも、、、

結局、新築か？中古か？に拘らず、その不動産が割高か割安かの判断を適切にできるなら、新築不動産にトライしてもおもしろいと思います。

もっと言うと手間をかけずに時間をかけて地道にインカムゲインを狙うのではなく、短期中期でキャピタルゲインや税務メリットを狙った投資なら向いてるかもしれません。

いずれにしても、私にとっては難易度が相当に高そうです。