こんばんは！
木下純平です。

私が所有するある物件にようやく待ちに待った退去連絡がきました！

こういう言い方をしてしまうと、「？？」と思われる方が多いかもしれません。でも、この物件に関しては文字通り退去を心待ちにしておりました。
ずっと、今のテナントさんには早く退去していただいて、新しいテナントさんの募集をしたいなぁと思っていたのです。

別に、今のテナントさんに問題があるとかクレームがあるとかそういったことは一切ございません。
入っていただいてから3年超。
家賃滞納やクレームなどもなく、全く問題はございませんでした。

ではなぜか？

家賃を上げられない！

理由は家賃の低さです。

この物件は私の所有物件でも3番目に早く入手した物件でして、当初から家賃は全く変わっておりません。
他の所有物件では軒並み家賃の上昇傾向が顕著でしたが、こちらの物件はこの3年以上全く上げることができておりませんでした。

理由は更新契約が続いており、家賃交渉ができていなかったからです。

もちろん、他の相場より著しく低い家賃であれば法的には家賃アップ交渉をすることができるはずです。
でも、著しく低いわけではなさそうですし、毎月滞納なくきちんとお支払いいただいているので結局何もせず、ただただ退去を待つのみでした。

そんな状況での退去連絡。
それが、冒頭の「待ちに待った退去連絡」という思いに繋がったわけです。

新家賃設定！

さて、ここからは新家賃をいくらに設定するか考えねばなりません。

これまでの反省も生かしながら、少しはちゃんと調べて値段交渉をさせていただこう思い、賃貸管理会社とのコミュニケーションを開始しました。（以前のブログもお読みください→都心ワンルームの賃料設定はこんな感じでした！）

物件は最寄り駅から徒歩3分でかつ東京駅も徒歩圏内の好立地にあります。
とりあえず、インターネットで同じ物件の賃貸募集が出ているかどうかチェックしてみました。

思ったより取れないな！

するとさっそく色々見つけました。
現在の相場8.2万円～9.1万円のようです。
いくつか賃貸会社のサイトをチェックしてみましたが、大体こんなレンジでした。

今の家賃が8.7万円なので、8.2万円から9.1万円は思ったよりも低いな、という印象でしたが、少しは上げる余地もあるかな？とも。

まずは強気のオファーで！

最上階物件でもありますし、その辺は少しプレミアを付けて、WEB上の相場の上限（9.1万円）をターゲットに、とりあえず、更にその上の9.5万円から賃貸管理会社に募集をお願いしてみました。

さすがに現在の8.7万円から8,000円アップはきついだろうとは思っておりましたが、他の物件で1万円上げた実績もありますし、強気でいこうと思っておりました。

レスは意外と早かった！

すると、予想に反してすぐに（？）賃貸管理会社から連絡がありました。

「9万円で入居がありそうです。」、、、と。

今より3,000円アップの9万円でもよかったのですが、最上階プレミアムもありますし、退去予定は2か月くらい先で時間的な余裕もあるので少し粘ってみました。

そして意外とすんなり、、、

すると、程なくして賃貸管理会社から「9.2万円ならOKが出た」、との連絡がありました。
私は迷わずDoneしました。

調べたレンジの上限9.1万円よりも上でしたし、この物件を2,090万円で購入していたので表面利回りで5.28％。
４％前後の今の都心物件相場に比し破格に高い利回りだからです。

手間をかけずに仕上がりました！

①始めに退去連絡があってから決まるまでおよそ1か月間。
②この間、賃貸管理会社の方との電話のやり取り４回。
③インターネットで相場を調べる時間１～２時間。
④退去前に次の入居が決まったので家賃空白期間はせいぜい10日前後。

賃貸管理会社の担当者の力量による部分が大きく、私がラッキーだっただけかもしれませんが、

「手間をかけずに将来に向けた堅い投資をする」

という私のポリシーを実現することができました。

サラリーマンの副業向き

やはり、都心・中古・区分ワンルームマンション投資は、サラリーマンの副業にはぴったりだなと、再認識いたしました。