こんばんは！
木下純平です。

不動産素人のサラリーマンである私が不動産投資を始めてちょうど4年。

当時は将来のお金の不安軽減のためにどうするかばかり考えており、都心・中古・区分ワンルームマンション投資を開始しました。

事前に自分なりに勉強して開始したものの、正直付け焼き刃観は否めず、ある意味見切り発車したとも言えます。
それでも今となっては後悔するどころか、なぜもっと早く始めていなかったのだろう、という思いが日に日に強くなっております。

私は売却をほとんど考慮しない超長期保有戦略をとっており、まだわずか4年が経過した序盤戦にいるところです。

これから先、何が起こるかわかりませんが、とりあえずこの4年間の振り返りを兼ねて、不動産投資を始めてから初めて分かったことを整理します。

①予想以上に低い都心の空室率

私が保有するのは山手線沿線徒歩圏内かその内側エリアです。
ワンルームとはいえそれなりの家賃相場のエリアですが、結果的には1か月以上空室となった部屋は私の保有物件ではありません。

賃貸管理会社の方々に感謝！ですが、ここまで空室率が低いのは想定外でした。

②予想以上に底堅い都心ワンルームの家賃

当初、年数が古くなると家賃が安くなる想定でしたが、実際には下がったところはありません。悪くて据置きという感じでこれもうれしい誤算です。

③結果的に高くなった表面利回り

4年前に不動産投資を考え始めた際、都心ワンルームのネックになったのが表面利回りの低さでした。

でも4年たった今、②から結果的に表面利回り的には当時の築古物件にも相当するような高めの表面利回りとなった部屋もあります。

④予想以上に手間がかからない

私は引き続きサラリーマン稼業をメインに考えており、不動産投資を始めたとはいえ、それにあまり時間を割く余裕はありません。

都心・中古・区分ワンルームマンションであれば、テナント募集や物件メンテナンスにそれほど手間をかけずにすむだろう、という読みはありましたが、予想以上でした。

基本的にほったらかしです。

⑤底堅い都心ワンルーム物件価格

実際に売却したことがないので、あくまで私の主観です。
希望的観測の面があるとは思いますが、日ごろの不動産販売会社からのマイソクやお話、仕入れ業者から頻繁に受け取るDMなどから判断するに、都心・中古・区分ワンルームマンションの人気は根強いと思います。

⑥突発費用もそれなりにかかります

手間がかからないとは言え、サプライズコストがまったくないわけではありません。

この4年間で「えっ！！」と思った出費が2回ありました。
給湯器とエアコンの交換です。
いずれもテナントの退去に伴う修繕とは別に、10万前後の出費となりました。

いきなり管理会社から、「壊れたので交換してください！」と連絡があったときはびっくりしましたが、よくよく聞いてみると、10～15年に1回程度とのこと。月々800円程度の出費と考えて、まぁ仕方がないか、と整理しております。

⑦確定申告は予想以上に面倒

これは人によると思いますが、私は時期になると結構これに時間を取られます。せっかくの土日を何回かつぶしてしまうイメージです。

以上、思い付きで良い点、悪い点を挙げてみました。

ほかにも、同じ投資手法で共感できる仲間が増えたとか、不動産投資だけでなく様々な投資情報が知れるようになった、とか細かい良い点がいろいろあります。

投資ですからこの先どうなるかわかりませんが、今のところ都心・中古・区分ワンルームマンション投資を始めて良かったと思っております。