こんばんは！
木下純平です。

これまで都心・中古・区分ワンルーム投資推しのお話しが中心でした。

私、実はフィリピンプレビルド物件にも投資をしておりまして、
今回はこの件についてお話ししたいと思います。

フィリピン投資の経緯

以前にお話ししたように、私は不動産に関しては全くのド素人のため、難易度の高いものは避けておりました。（こちらのブログをご覧ください。→不動産投資に挑戦！）

とにかく場所にこだわり、多少価格が高くて利回りが低くても、入居率が高く維持できそうな駅近都心物件にこだわっておりました。

従って、私が投資したフィリピンプレビルド物件投資も、当初は同じような目的のつもりで投資したのです。

フィリピン学園都市の繁華街にあり、駅近物件。

しかも、価格が都心・中古・区分ワンルームの４分の1程度で、利回りはより高め。

日本政策金融公庫の低金利ローンも後押しし、当時はあまり悩まずに購入を決心しました。

金額も利回りも国も、都心・中古・区分ワンルームとは全く異なるので、いい分散投資ができた、くらいに当初は考えておりました。

私には時期尚早だった！？

でも当時は、不動産投資を始めて間もなくであり、明らかに勉強不足でした。

海外不動産投資も初めて、プレビルドも初めて。

完成は3年後ということに対するリスク感覚については、非常に鈍感でした。

その後、海外不動産についての勉強も積み重ね、都心・中古・区分ワンルームとは全く異なるリスクがあることを知りました。

特に、プレビルド物件では完成するかどうかという、通常思いもよらないリスクも海外不動産では考慮に入れる必要がる、ということ。

そして、これはその後に相当な精神的負担になる、、、。

ほとんど詐欺まがいの行為で、申込金だけ受け取って物件の完成前に業者が行方不明になってしまった、というケースも聞いたことがあります。

また、当初予定の何年も遅れて完成する、といったケースや、
ビルは完成したものの、内装は一切整備されずに一向に賃貸付けが始まらない物件等々。

素人には難しい！

海外業者の信用リスクは、素人には計りようがありません。

デベロッパー大手であれば大丈夫、という単純なものでもないらしいですし、、、。

自分で調査する方法としては、

せいぜい販売会社に確認する、とか
WEBで自分なりに調べまくって実績など確認する、とか、
ローカルデベロッパーの財務状況を確認する、とかとかでしょうか。

今回私が投資した物件に関しては、そういったものを見つけられませんでした。

ローカル業者がFBページを作ったりしますが、アップデートも頻繁にあるわけではなく、それで安心できるほどのものではありません。

しかし、こちらの物件の日本の仲介業者は、現地の建築状況もたまに写真でアップデートするなど比較的しっかりしている印象で、これが唯一の安心材料、といったような感じです。

うまくいったら儲けもの！

こうなったら、あとは運を天に任せて、完成したらラッキー、くらいの感覚でおります。

一度、現地の見学に行きましたが、場所は確かに人通り、車通りが多く、大学密集エリアなので、竣工さえすればなんとかなりそうだな、と楽観視しておりますが、、、。

素直に都心・中古・区分ワンルームでいいかも

ただ、もしこれまでの私のストラテジーにご賛同いただいた方で、将来の資産形成のため地道な不動産投資を視野に入れられているようなケースでは、

いくら価格が安いとはいえ、海外（特に新興国）プレビルド物件は自信を持ってお勧めできる、とは今のところ言えません。

理由は、完成リスクも含め、都心・中古・区分ワンルームのように、超長期の保有について私自身、今のところ自信が持てないからです。

望みは捨てていません！

これから先、私が投資した物件がどうなるか？

先日、日本の販売会社から竣工引渡が一年遅れたとの情報が入りましたが、一応まだ着実に建築が進んでおり、望みを捨ててはおりません。

何年か経って、これらが杞憂に終わり、新興国プレビルドも場所さえ良ければ大丈夫、と書ける日を夢見ながら、引き続きモニターしてまいります。