実体験に基づく不動産投資ローンへの思い

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

今回は、区分ワンルーム投資に対する融資のお話しです。

これも実体験を通じて、不動産投資セミナーや書籍とは大きく異なる特徴があるな、と思ったテーマの1つです。

一応、金融機関勤務の現役サラリーマンで、若いころには住宅ローン担当の経験もある私が、実際に投資ローンを体験してみて初めて気づいた点など中心にお話しします。

自分の融資枠

3年前、区分ワンルームを中心に投資ローンを組み始めてからおよそ10か月後、
複数戸の購入が完了した時点で、私はこれ以上の融資を受けることができなくなりました。

私の属性での融資枠を使い切ってしまったのです

区分ワンルームは提携ローンで!

区分ワンルームは、銀行と販売会社との提携ローンが中心です

特徴は、借入手続きが非常に簡単な一方で、本人の属性と販売会社でほとんどその人個人に対する融資枠が決まってしまいます

要するに、
年収の5倍とか10倍とか、月々の返済比率○○%以内とか、勤続年数2年以上とかとか、基本的なその人個人の属性に加え、
販売会社と金融機関との関係性でその人に対する融資枠が決まるのです。

提携ローンのメリデメ

土地付き一棟ものなどでは、担保力や収益力などそれぞれの案件ごとの評価分析が比較的重要視され、その上で融資枠が決まるそうです。(←1棟ものは未経験なので実録ではございません)

一方、区分ワンルームへの融資はある程度の地域と築年数で定型化され、案件ごとの評価分析の余地がほとんどないように思います

手続きが非常に簡単というメリットとは裏腹に、この点がデメリットなのかもしれません。

厳しい担保評価!

私自身、都心・中古・区分ワンルームマンションの収益性に相当な自信を持っており、(以前のブログをお読みください→都心ワンルームの根強い賃貸需要!

土地付き1棟ものに比しても、専有土地が小さいこと以外、収益性、リセールバリューなど負けてはいないと考えております

しかし、専有部分土地面積が小さい区分ワンルームに対する金融機関からの評価が非常に低いのが実情です

販売会社の信用力!?

また、もっとよくわからないのが販売会社の信用力です。

信用力という言葉が適切かわかりませんが、提携金融機関のついている販売会社とそうでない販売会社を比較した場合、同じような物件で同じような属性の人が、異なるローン審査が出るケースがある、ということです。

すなわち、同じような物件に対し、同じような属性の人が申し込みをしても、この販売会社を介したら60%しかローンが承認されなかったが、こちらの販売会社を介したら満額承認された、ということがあります。(不思議な世界です、、、。)

実際に私も一度大幅なローン額の減額を強いられたのちに、別の販売会社を通じて申し込みをしたところ、満額融資を引き出すことに成功した、という経験をしました。

依然厳しい銀行による担保評価

いずれにしても、私は都心・中古・区分ワンルームマンションの将来に亘る収益性や資産性には相当な自信を持っているのですが

基本的に銀行評価は非常に厳しいというように思っております。

実際の収益性よりも、土地というわかり易い裏付けのある不動産の方が評価が高い。 80年代、90年代前半の不動産神話が、銀行内にまだ根強く残っているのかもしれません。

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