大規模修繕ってこうやって決まるんだ!!

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

不動産素人のアラフィフサラリーマンが不動産投資を始めて4年。
不動産投資を始めてみて、初めて知ることが色々あります。
(以前のブログもお読みください→実際に始めてみて初めて分かったことを整理する!

管理組合総会に初参加!

今回は、自ら所有する投資物件の管理組合総会に初めて参加してきた体験エピソードをまとめてみます

その物件は都心の区分ワンルームマンションで、複数の駅から徒歩5分圏内。
購入当初は表面利回りが低く(4%台)、当時は多くの人がこれを理由に購入をためらっていた。
でも、好立地故かその後の入居率は非常に高く、今となっては私が所有する物件の中でも極めて優良物件であります。

テーマは大規模修繕!

管理組合総会のテーマは大規模修繕でした。
総会は、都内の建物管理会社の会議室で行われ、参加者は管理会社社員を含めて10名弱くらいでした。
私は初めての参加でしたが、その他の方々は顔見知りの様子で、この議論にも私は途中から参加する形。

聞きたいこと、知りたいことは山ほどありましたが、とりあえずは様子見して、議論を聞いておりました。
その後、私もこれまでの議事の流れなどを理解できましたので少しずつ議論に参加し始め、最後は侃侃諤諤白熱した議論を2時間ほど行って終了した、という流れです。

非常に有意義で得るものがたくさんあったのですが、ポイントは以下でした。

初の大規模修繕

築15年を超えているもののこれまで大規模修繕を実施しておらず、今回しっかりとした修繕を行う必要がある。
(←私は超長期保有戦略であるため、基本的に大規模修繕には前向きです。)

ざっくり35~40百万円!

大規模修繕の見積もりはすでにとっており、ざっくり35百万円~40百万円かかりそう。
(←私は細かい項目についてはわからなかったものの、防水・コンクリ補修など建物の耐久性にかかるものは手を抜かず、景観美観にかかわるものは多少手を抜いても、この物件の資産価値は損なわれないのでは?と意見しました。)

修繕積立が足りない!

貯まっている修繕積立金で全額を賄うことはできない。足りない分は金融機関借入で賄う必要がある。
(←大規模修繕でも借金できるんだ!という新たな発見。それと、大規模修繕時に借り入れができるかどうか?は物件購入時の一つの検討ポイントにもなるな、と思いました。今後増やすことがあれば、ぜひチェックしたいポイント。

返済は今後の修繕積立から

借り入れた場合の返済原資は、今後の修繕積立金
管理会社の説明では、月々返済額が修繕積立金の8割くらいに収まるように返済計画を立てたい、と仰ってました。
(←自分できちんと資金繰りや財務諸表を確認したわけではないが、金融機関のスクリーニングは経ていると思われるので、融資を引けるという事実は私にとってある意味安心材料になります。)

次の次の大規模修繕に向けて

今回の大規模修繕が終わったら次の大規模修繕に向けて、修繕積立金の値上げを検討する必要がある
(←ここについて、短期売買目的の所有者は反対でしょうが、私はそうではないため大賛成です。私と同じ目線の投資家が多くいたことに安心しました。)

コロナリスク

コロナ規制が長引いたとして、大規模修繕工事の開始や進捗に遅れが出た場合、どういったリスクがあるか?
(←主に追加コストの観点での議論でした。
例えば、足場を設置したものの直後に工事がストップした場合、足場のリース代が月々何十万円単位でかかる。工事のスケジューリングは慎重に行わなければならない、、、等々。)

ざっくりこんな感じでした。

投資というより経営!

私は超優良物件であるこの部屋に関しては売る気は全くなく、できるだけ長く保有し続けたいと考えております。
そのキーポイントは物件のメンテナンスであり、今回のテーマである大規模修繕は私にとってとてもタイムリーなテーマでした。
そして、同時に不動産投資は単なる投資ではなく、まさにマンション経営だなぁと実感いたしました。

やっぱり手間はかかりそう!

将来のお金の不安を少しでも軽減するため、できるだけ手間がかからないようにと思い都心・中古・区分ワンルームマンション投資を開始しました。
でも、超長期保有戦略をとっている以上、ほったらかしで他人任せにするわけにはいきません。
やはり自ら積極的に参加して手間をかけていかないといけないな、と考えを改めております。

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