区分ワンルーム投資、どこまで買い進めればいいか?

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

私が将来のお金への不安軽減のために講じている対策のひとつとして、都心・中古・区分ワンルームマンション投資があります。

提携ローン中心

区分ワンルームマンションは銀行評価が辛いようで、ローンを利用して購入する場合、多くは不動産販売会社と金融機関がコラボした提携ローンを利用することになります。

手続きは簡単!

ですので、その提携ローンを組むための条件に当てはまる人であれば、収入証明や住民票等々の公的書類の提出など、非常に簡単な手続きでローン契約をすることができます

属性で決まってしまう

逆に言うと、ローン審査は形式的で、独自の収益分析や物件PRを考慮してくれる余地があまりありません。
従って、提携ローンにおける借入可能額については、ほとんどその人の属性によって上限が決まってくるような感じです。
このため、自分の借入可能額に達するまでは、購入意思決定からローン手続き、売買契約まで非常にスピーディーに事が運ばれます。

意外と多い質問

そんな感じでいくつか買い進めていく中で、

「いったい何戸まで購入すればいいのか?
このまま買い進んでいってもいいのか?」

と友人知人から質問されることが結構あります。
これは、特に属性が高くて借入可能額が大きい人に多い悩みのようです。

目的次第!

私から見ればうらやましい限りではありますが、そのたびに私はいつも

「それはその人の購入目的によるんだろうなぁ」と思ったりします。

私の場合、将来のお金の不安を軽減する目的で購入しております。
(以前のブログもお読みください→都心・中古・ワンルームマンション投資の出口戦略

できるだけ具体的に妄想する!

ですので、まずは具体的に将来の生活様式を想像するところから始めます。

住居費はいくらくらいかかるか?
子供の教育費はいつ頃終るか?
余暇の過ごし方は?
趣味に費やす分は?

イメージだけでもつかむ

もちろん、そんなことを今から詳しく決めていくことは無理だし、詳細は不要とは思いますが、ざっくりどんな感じかをイメージすることはできると思います。そして、大体いくらくらい必要なのか?をイメージします。

収入面も妄想(目標設定)

次に、収入の方を考えていきます。

いつまでサラリーマンを続けられるか?
他に副業はないか?
年金はどこまであてにできるのかな?
その他の収入源は?などなど。

足りない分だけ補完する!

これから足りない分を都心・中古・ワンルームマンション投資の家賃収入で賄う、という考え方です

その補完額が、例えば月々20万円だとすれば、無借金のワンルーム3戸~4戸もあれば、その手残りで補完できると思います。

その場合、仮に今10戸買うことができるとしても、そこまでは区分ワンルームマンションは必要ない、ということになります。
その分、別の目的で別の投資へリスクテイクした方が合理的、ということになるのです。(以前のブログもお読みください→目的別資産形成方法の整理!

適切なアセットアロケーション

このように、買えるからと言ってただ闇雲に買い進めていけばいい、というわけではないと思います

リスクとリターンの考え方で、投資はその目的と手段のマッチングが非常に大事であると考えます。

都心・中古・ワンルームマンション投資は非常に堅い投資で、手間もかからずサラリーマンにはぴったりでいいと思いますが、
旨味を享受できるまで時間がかかるなどデメリットもあります。

こういった特性を理解し、将来どういった老後を過ごしたいかをざっくりでもイメージしてから、その目標に達するまで買い進める、ということでいいかと思います。

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