区分ワンルームマンションを持ってどうなった?

アラフィフ

おはようございます。

木下純平です。

前回までは、私が所有している不動産の全てをひとまとめにしたバランスシート、キャッシュフローを公開いたしました。

即ち、都心の中古区分ワンルームマンションだけでなく、まだ収益を生んでいないフィリピンのプレビルド物件のローン返済なども含まれております。

それでも、年間最終手残りは少しでも出たし、何より収入源が増えたことに対する安心感が大きい、、、こんなお話でした。

ただ、純粋に都心・中古・区分ワンルームマンション投資の効果が3年経ってどうなっているか?については読みづらかったかと思います。

区分ワンルームの中間ラップ!

今回は、もっと具体的に、一番初めに買った区分ワンルームマンションを例にこれまでの全期間のキャッシュフローをお見せします。

↓例えばこんな感じです、、、。

【物件概要】

購入時期             2016年8月
物件価格            16,300,000円
ローン             16,200,000円
ローン金利        1.80%(変動金利)    
頭金               100,000円
諸経費(自己資金)        583,107円

キャッシュフロー公開!

そして、実際に始めるとこんな感じになります。

この物件については、これが全てです。

2017年、2018年を比較して思ったのが、

当初の販売価格の決め方として、

フルローンを組んで固定資産税を払ってオーナー手残りがざっくり±ゼロとなるように決められているのかな?、、、と。(私は不動産業者ではないのでわかりませんが、、、。)

従って、退去が発生して清掃費など一時費用が発生すると、年間で見てその分ネットマイナスになる。

一方、2018年は、退去もなく、かつ家賃をアップしたのでその分年間の手残りが増えた。

この物件に限ってはそんな考察をしました。

この投資の成功ポイントは?

ですので、この投資での成功のポイントは、

①いかに空室率を低く抑えるか

②いかに長い期間家賃をとれるか

③退去を含めた一時費用が今後どれくらいかかるか

①については、他の都心物件もそうですが、比較的早期に次のテナントが決まるので楽観的に見ています。因みに同じような場所の物件で、1か月以上空室になったことは、この3年間ありませんでした。

②については、日本の人口減などと言われておりますが、都心のワンルーム需要にはあまり影響しないのかな、とこちらも楽観的な相場観を持っております。怖いのは、震災等で賃貸物件としての機能を果たさなくなった時くらいか、、、と。

因みに家賃は、その他物件も含めて軒並み上昇してます!

③については、この物件では今のところないのですが、給湯器の交換で何の前触れもなくいきなり10万円請求されたことが他の物件でありました

給湯器は大体15年くらい経つと交換が必要だそうです。

退去に伴う清掃費以外の、突発的なコストという意味で頭に入れておかねばならないコストだなと、勉強になりました。

これ以外にも、まだ私が経験していない一時費用がどのくらいかかるか、もポイントとなりそうです。

これでざっくり、都心・中古・区分ワンルームマンション投資のイメージがお伝え出来たのではないかな?と思います。

いかがでしょうか?

サラリーマンである私は、将来のお金の不安に対し、これである程度の不安は軽減できたつもりでおります。

そのあたりについて、次回以降さらにお話しさせていただきたいと思います。

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