こんばんは！
木下純平です。
私は、将来のお金の不安を軽減するために4年前から都心中古区分ワンルーム投資を講じております。
当初利回りは不動産投資としては高くないものの、できるだけ手間をかけず長期間保有することで地道に純資産を構築していく作戦です。
そしてこの投資は、その物件が長期間賃貸物件として魅力を維持することができるかどうかが成功のポイントになります。
何十年経っても賃貸需要が弱まらないためにはどんな物件を選べばいいか？
区分は管理を買え！
それは、場所選びもさることながら、物件管理も同じくらい重要といわれます。区分ワンルームを買うときは管理を買え！とはよく言われることです。
それでは、具体的にはどういう物件がいわゆる“管理がいい物件”なのか？
管理がいいとは？
不動産投資を始めたころは、私には全く分かりませんでした。
それでも、区分ワンルーム投資を始めてから4年超。
管理組合総会などにも参加するようになった今、なんとなくイメージが湧いてきております。
たとえば 修繕積立金がどのくらい貯まっているかは一つの大きなポイントです。
しっかりとした物件管理会社やマンション管理組合が、きちんと計画的に修繕積立金を徴収し管理していれば、ある程度の修繕積立金が溜まっているはずです。
どんなマンションでも15年を超えてくると、大規模修繕を施す必要が出てきます。
そこで必要な修繕が行われるかどうか、というところが物件の長期間維持管理には欠かせないのです。
具体的にいくら貯まっていれば安心？
それでは、大体いくらくらい貯まっていれば大丈夫なのか？
私が実際に参加して議論に加わった大規模修繕に関する組合総会での結果から仮説を立ててみました。
- 渋谷区物件 １K 33戸 築19年 大規模修繕20百万円 60万円強/1戸
- 中央区物件 １K 42戸 築16年 大規模修繕34百万円 80万円強/1戸
30戸規模、築15年なら2,000万円！
要するに、15年超えたあたりの中古マンションだとして、
第1回目の大規模修繕を間近に控えている場合、
修繕積立金が1戸当たり60万円～80万円くらいあればよいということです。
すなわち30戸規模なら2000万円くらい。
100戸規模なら7000万円くらいの目安かと思います。
工事内容についても大体同じような内容でしょうから、他物件にも当てはめて考えてもいいと思います。
不動産販売担当に事前にヒアリングのこと！
修繕積立金の貯まり具合は、物件購入時、契約前に不動産営業マンに聞けばわかると思うので、次回新規購入する際には、ぜひ確認したい項目の一つです。
