こんばんは！
木下純平です。
私がサラリーマン生活をスタートしてからあっという間に25年超。
思い返せばずっと漠然としたお金の不安から抜け出せなかった。
転機となったのは4年前、都心中古区分ワンルーム投資を始めてからです。
何が不安なのか自己分析が重要
それまで、不安の要因を分析することなく株とか投資信託とかやみくもにいろんなことを試してきた私。
その不安の要因が将来の老後資金に対するものと自己分析してから、
それまで講じていた確定拠出年金や個人年金保険に加えて都心中古区分ワンルーム投資もスタートしました。
もっと早く始めていれば、、、
そしてそこから実績を積めば積むほどそのパフォーマンスの良さに気づき始め、なぜもっと早くスタートしなかったのかという思いに駆られます。
個人年金保険との比較
ここでは実際に私が将来のお金の不安対策として講じている個人年金保険と都心中古区分ワンルーム投資を比較し、
なぜ都心中古区分ワンルーム投資が老後の備えとして良いと考えているのかご紹介したいと思います。
ワンルーム投資の前提
まず、両者を同じ土俵に上げるために都心中古区分ワンルーム投資を以下のような想定とします。
（都心中古区分ワンルーム投資シミュレーション詳細については以前のブログもご覧ください→購入完全シミュレーション）
- 実際に私の所有物件のシミュレーションです。
- 35年ローンを組んで、繰上返済により当初18年で完済の想定（←結構ハードル高いです）
- 35年間で空室率2％、家賃年間下落率0.5％考慮済み（←これでも実際だいぶコンサバです）
- 退去時は2年に1回、修繕費は60,000円を想定（←経験上こんなもんかと）
- その他給湯器、エアコン交換考慮済み（←経験上こんなもんかと）
この結果、35年間のトータルキャッシュフローはマイナス323,252円です。（←なんと赤字！だいぶコンサバに見てますが）
この前提で、私が実際に加入している個人年金保険と比較してみます。
いかがでしょうか？
数字について、個人年金保険は確定なのに対して、都心中古区分ワンルーム投資は予想です。
それ以外の良い情報
この予想は自分なりにかなり控えめにシミュレートしたつもりです。
なぜなら実際に始めてみて分かった以下のような想定を含めていないからです。
- 予想以上に根強い都心の賃貸需要（退去があっても2～3週間で次の入居者が決まってます）
- 実際には家賃が上昇している（毎回2,000円～8,000円のアップができております。）
- 物件そのものの評価額も上昇している（マイソクから判断するに１～2割でしょうか？）
- 2年ごとの契約更新時には、0.5か月分の更新料が入る（これが結構デカい！）
- 確定申告時に税の還付を受けられる可能性がある（年によります）
- 言わずもがなですが、この時点で無借金の区分ワンルームが純資産として手に入っております。
何もしないこともリスクです！
もちろん、これは35年もしくはそれ以上の超長期的な投資なので不確定要素は小さくありません。
でも、何もしなくてもリスクはありますし不安は軽減されません。
幅広にリスク分散！
であれば、できるだけそのリスクを分散して将来に備えたい、というのが私の考えです。
ですので、私は確定拠出年金や個人年金保険に加えて、同じ長期目的でもリスクの種類が全く違う都心中古区分ワンルーム投資にまでリスクを分散させております。
