こんばんは！
木下純平です。

今回は区分ワンルームマンション投資のニッチなところで新たな発見があった、というお話です。

区分ワンルーム投資で4年

私は将来のお金の不安を軽減するために、4年前から都心中古区分ワンルーム投資を講じております。
当初利回りが不動産投資としてはそれほど高くなくても、根強い賃貸需要を拠り所に超長期で保有することで地道に純資産を構築していく戦略です。

ポイントはしっかりした管理！

20年、30年、もしくはそれ以上保有することが目的なので、成功のポイントの一つにしっかりとしたメンテナンスが挙げられます。

従って購入時には、物件自体の良し悪しのみならず、物件管理がしっかりなされているかどうかが大きなカギとなります。
きちんとした管理会社と管理組合でメンテナンスをしているかどうか？
簡単ではないけれど、これを購入時点で見分ける必要があります。

初めての大規模修繕

先日、私が所有している区分ワンルームマンションの一つで大規模修繕の概要説明会がありました。築15年で初めての大規模修繕となります。
修繕内容や見積もりの説明の後に、資金調達方法についての説明がありました。

資金ショート発生！

そこでなんと一部を金融機関からの借入れで調達するということを初めて知ったのです。

私はてっきり、大規模修繕はそれまでに地道に積み立てた修繕積立金で対応するものと思っていましたし、
そこそこの都心物件であれば当然その資金は潤沢にあるものだと思い込んでおりました。

ですので、実は修繕積立金が十分でなかったと知り大変驚きましたし、
足りない分は借入れで調達する、、、なんてこの先大丈夫か？
、、、という不安な気持ちに駆られました。

教科書的にはダメな物件

確かに、築15年目に初めて大規模修繕を実施するのに積立金が足りないという事態は、教科書的には超長期保有戦略に対してはダメな物件ということになると思います。

でもだからといってこの物件を手放す気にはなれません。

今は、借り入れでもなんでも最終的に資金調達でき、十分な大規模修繕ができるのであれば、それはそれでありだな、とも思っております。

根強い賃貸ニーズがゆえ、、、

理由は、裏側でこの物件の賃貸状況は非常に優秀だからです。

この4年を見てみると、空室日数はたったの12日しかありません。
そしてこの間家賃は5,000円アップに成功しております。
表面利回りを計算すると5.2％超になりました。
今、中央区物件でこの利回りはなかなか出ません。

こういう人気物件だからこそ、金融機関も大規模修繕に融資をすることができたのかもしれませんし、これから修繕積立金計画をじっくり立て直していけば何とかなるかな、、、と。

当然、注意は必要！

但し、注意しないといけないことも当然あります。

今後は、これから積んでいく修繕積立金の大部分は借入金返済に回っていきます。
そして、更に15年程度たって2回目の大規模修繕の時期になったとき、また同じ問題が起こります。

その時も今と同じような借入れができる環境とは限らず、大規模修繕資金の調達に苦しむかもしれません。

修繕積立金のアップしかない！

そうならないためには、毎月の修繕積立金をアップさせて、借入返済のみならず、修繕積立金として多めに積んでいくことが肝要です。

この辺りについては、管理組合総会に自ら参加すれば意見具申が可能です。
これからは管理組合について人任せにせず、自ら積極的に参加して、物件管理側にもしっかり対応していきたいと思いました。