不動産の買い時を考える!

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

不動産投資物件を今買うかどうか悩ませる要因はいくつかあると思いますが、私は主に次の3点を考えます。

購入判断の3要素!

まずは相場です。

今、物件価格の相場は高いのか?安いのか?
投資の場合、これは誰もが悩む一般的な問題だと思います。

次に金融機関によるローンのことです

自分の属性は金融機関にどう評価されるのか?
ローンを借りることはできるのか?
いくら位借りられるのか?など。

最後に買う目的です

何のために今不動産を買おうとしているんだっけ?

今より高い家賃の家に住みたいとか(短期目的)、
子供の教育費とか(中期目的)、
老後資金とか(長期目的)。

投資の場合には、目標設定など自己分析が大切、というのは前回お話しした通りです(以前のブログもお読みください→目的別資産形成方法の整理)。

私の場合、これら大きく3点くらいを総合的に考えて投資判断をします。

短期目的・中期目的の場合

③の目的がもし短期・中期の場合、すなわち1年後とか5年~10年後くらいに手仕舞って現金を作る必要があるとすれば、①の相場観が非常に重要になってくると思います

この相場観が私にとっては非常に難しいです。
実際に不動産を購入したとしても自分の相場観と違う動きになるリスクだって大いにあります。

予想通りに相場が動いてキャピタルゲインを獲得できれば、短期間で大きな利益を得ることができますが、相場観を間違えると大きな損失を被ることもあります。

そうなると当初の目標を達成することが難しくなってあきらめざる得ないことにもなるかもしれません

相場を日々ウォッチすることによる精神的ストレスも大きいですし、、、。

機会損失のリスクも!

また仮に「今は高い時期だ!」と判断したとすれば安くなるのを待たなければなりません。

その間、自分は確実に歳を取りますし、属性に変化が出てきます。タイミングを遅らすことで②の金融機関によるローン条件の悪化につながるかもしれません

相場観が大きなポイントだが、、

以上のように短期・中期目的で不動産投資をする場合は、買い時の判断は①の相場観が大きなポイントになると思います。

ただし、それを見極める眼力を養うことは極めて難しく、私はよほどの理由がない限り短期・中期目的での不動産投資は避けた方がいいと思っております

長期目的の場合

一方、長期保有目的での不動産投資の場合の買い時の判断は全く違うと思っております。

私が都心・中古・区分ワンルームマンション投資を行っている目的は完全に長期目的です。
自分が定年を迎える65歳を超えてから旨味を享受できればいいという考えで始めました。
45歳時点で始めましたから20年以上先のことです。

売却は考えません!

しかも、そこから家賃というチャリンチャリン収入を目標にしているわけで、売却することは考えておりません

売却を考えない超長期保有戦略をとっているわけですから、不動産購入において相場観の優先順位は3つの中では最も低かったのです

スピード優先!

自分の相場観よりも、できるだけ早く始めて所有期間がより長くなるような方法を選択しました

家賃が取れる期間をできるだけ長くするためです。

実際、私が購入した3年くらい前、「数年前より2~3割物件が高くなっている」と言われておりましたが、

私に相場が安くなることを待つ選択しはありませんでした。

いつ安くなるかわからないし、その時点で45歳を超えていたため、ローンの条件も日に日に悪くなるためです。

このように、初めから長期目的で不動産投資をしようと考えていた私は、相場観よりも早く始めることをポイントに3年半前に見切り発車したことを覚えております。

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