キャッシュフロー赤字はそんなに悪いこと?

キャッシュフロー

こんばんは!
木下純平です。

投資本やセミナーでも、月々キャッシュフローが赤字の不動産には投資をしないほうがいい、と耳にしたことがあります。

私はそれを見聞きするといつも“誤解を招くのではないかな??”、と余計な心配をしてしまします。

なぜなら、月々のキャッシュフロー赤字には様々な理由が考えられるからです。また、内容によっては、それでもむしろ積極的に投資をすべきケースだってあるのではないかな?とか、
キャッシュフローだけが投資判断の要因とはならないのではないかな?と思っているからです。

私自身も赤字物件を持ってました!

私自身ちょっと前まで、月々キャッシュフロー赤字の物件を持っておりました

その要因は、ローン金利です。

その物件については、あえて少し高い短プラ連動の変動金利型ローンを組んで、少し多めに利息を払っていたのです
国債暴落のヘッジのため、今は安いがどっかで上昇しそうな長プラ連動のローン金利ばかりに集中させず、
短プラ連動のローン金利にも分散しておこうと思ったことがその主な理由です(→しかし、これも後に家賃アップに成功したことで赤字を黒字転換することに成功しました)。

期間短縮は繰り上げ返済と同義

また、金利の形式選択のみならず返済期間を短めに設定することで月々返済額が大きくなり、キャッシュフロー赤字が生じるケースもあります。
但し、その方が最終的な支払利息が安くなり、トータルローン返済額が小さくなるメリットがあります

これはすなわち月々繰り上げ返済をしているようなイメージともいえると思います。(以前のブログもお読みください→都心・中古・区分ワンルームの安心感?

月々赤字でも気にしない!

主に将来の年金の足しに
という考え方のもと中長期で投資する都心・中古・区分ワンルーム投資では、
定年までになるべく早く無借金の収益不動産を作りたいと考えます。

そのために当初の返済金額をあえて多くして、支払利息の節約を狙うのであれば、月々キャッシュフローが赤字になることも十分にありだな、と思います。

キャッシュフローが全てではない!

このように、月々のキャッシュフローが赤字になるというだけでは、その不動産投資の良し悪しは判断できません

もちろん割高物件を購入したり、サブリース契約を付けたり、余計なコストを払ってキャッシュフローが赤字になることは避けた方がいいと思います。

投資は資金投入から手仕舞うまでのトータルの収支で勝ち負けが決まるものですし、
かつキャッシュフローはある程度自分でコントロールすることができます。

ですから、私が経験済みである都心・中古・区分ワンルーム投資に限って言えば、投資判断の際に月々キャッシュフローはあまり重要視しなくてもいいのではないかな、というのが私の考えです。

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