オフィス空室率から不動産投資を考える

アラフィフ

こんばんは!
木下純平です。

オフィスビル空室率低下!

先日の新聞で、「オフィスビル仲介業者が出した都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の11月の空室率が1.56%となり、過去最低を更新した」という記事が紹介されておりました。

オフィスビルとレジデンスの違いはあれど、私が保有している都心区分ワンルーム物件の空室率(1.4%)と非常に近く、興味を持ったため、HPの一次情報にアクセスしてみました。

一次情報にアクセスしてみました

データは地区ごと(札幌・仙台・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡)に空室率平均賃料(坪単価)が毎月集計されています。
更に、新しいビルができて満室開業したとか、郊外や他地区からの移転に伴う成約があり空室率が低下した等々、地区ごとにミクロの分析がなされて大変興味深いものです。

空室率 平均家賃

各地区のデータ推移が過去1年分しか無かったのが残念ではありましたが、総じて言えるのは、
この一年で日本各地の主要ビジネス地区にあるオフィスビルの空室率は低下し家賃単価は上昇した
ということ。

この結果は私の体感にも非常にマッチします。

以前のブログもご覧いただきたいのですが、私が保有する東京都心の区分ワンルームの賃貸状況も全く同じことが言えます。
(以前のブログもお読みください→【実録】この3年間の家賃推移
(以前のブログもお読みください→【実録】リアル空室率を公開します!

都会は堅調!

私の投資先は東京都心限定のレジデンスであることに対して、こちらのデータは日本主要都市ビジネス街のオフィスビルという違いはあります。
でも日本各地のデータとはいえ、ビジネス地区限定ということで都会という意味では同じです。
そんな都会だからこそ空室率数%という低い実績を維持できいると考えます

また、家賃についても同じです。
各地区いずれもこの1年で家賃がジワジワ上がっているようです。
決して大きく上昇しているわけではありませんが、毎年数%でも上昇し続けたとすれば、ボディーブローのように効いてきて、ある程度時間が経てば大きな違いとなって結果に表われる。
都会の賃貸業の堅調さを顕著に表している結果と思われます

東京都心は更に強い!

そしてもう一つ、このデータを見て気がついたのが、その中でもやはり東京都心の強さはダントツだということ。

空室率(1.56%)については他の地区も低下しているとはいえ仙台では4.16%あります。

微妙な差が結構でかい!

例えば、私の保有物件の空室率がこの3年半で1.4%だったのですが、
仮に仙台並みの4.16%だったとすると、この3年半の家賃収入の4.16-1.4=2.76%が取りっぱぐれていたと言うこと。
ザックリ数十万円になる計算で、この差は結構デカいです

賃料上昇率も1位!

また平均賃料についても他地区より東京がダントツ高いです。坪単価賃料22,066円で、2位の横浜でも11,823円で2倍近い差があります。

そしてHPのデータから各地の平均家賃のアップ率を計算してみました。

ここでも東京が6.4%で1位です。

レジデンスも同じでは!

以上より言えることは、日本各地で都会であればオフィス賃貸は堅調であるということ。
その中でも、
空室率はダントツ低く、
平均家賃は圧倒的に高くかつアップ率も一位
の東京は賃貸業には断然有利なエリアということだと思います。

そして私の実録データと同様な結果となっていることから、レジデンスにも同じようなことが言えるのではないか

但しこれらはあくまで統計データ分析なので、例外のエリアはあるでしょうし、部分的には都会以外でも堅調な場所があるかもしれません。

サラリーマン副業には東京都心!

でも不動産投資で賃貸管理業を営むにあたり、そういったニッチなエリアはプロの方にお任せした方がいい。
サラリーマンが片手間で副業をするには、東京都心のような王道な場所で、手間をかけずに手掛けるのが良いと言うのが私の考えです。

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