アパートローン保証不要でどう変わる?

アラフィフ

審査が厳しくなる?

先日、大手銀行が融資の条件としていた個人保証を見直す、という新聞記事が出てました。
対象は個人が貸家を建てる際のアパートローンで、この4月から法定相続人の連帯保証制度を原則無くす、とのこと。
理由は、保証人の設定手続きが煩雑になるためで、大手銀行のみならず一部地方銀行も追随するとありました。

記事は、これによって逆に金融機関による融資の審査が厳しくなる可能性がある、と締められています

ちょっと違った見方をしました!

私は記事を読んで少し違った印象を受けました。

融資審査が厳しくなるというよりは、1件1件の融資審査がより一層慎重になされるのではないか。

裏を返すと、不動産ごとの収益性、資産性について更にじっくり評価されることで、融資を引っ張れる不動産の幅が広がるのではないか?などと思いました。

ローン申し込みは形式的?

私は区分ワンルーム投資しか行っていないので、融資は全て提携ローンになります。

金融機関に申し込みする際には収入証明など私個人の属性のみ評価され、物件自体の評価はほとんどなされておりません。
非常に形式的なものなのだなぁと感じておりました。

ローン担当は若手が主流

また、私も25年以上前新入社員の時、銀行でローン担当をしていたことがありました。
当時、住宅ローン、アパートローンは新入社員から3年目くらいまでの若手が担当することが多かったです(今はわかりませんが)。

すなわち、あまりスキルを必要とせず、書類など形式を整えることを実践で学ぶ場、という位置付けだったのだと思います。

不動産評価額についても、路線価や固定資産税評価額等に一定の担保掛目をかけて形式的に試算。
その収益性については、それほど深く分析をしていなかったように記憶しております。

今もそれほど変化なし!

今、逆にローンを申し込む側となって、金融機関によるアパートローンの対応も本質的にはあまり変わっていないのだろうな、などと思ったりします。

提携ローン以外は難しい!

私は区分ワンルーム投資しておりますが、区分ワンルームは提携ローンでないと融資を引っ張ることが非常に難しくなっています。
すなわち、同じ人が似たような物件に申し込みしたとしても、貸してくれるケースと貸してくれないケースが出てきたりします

理由は販売会社の違いです。

この販売会社経由であれば借りられるが、この販売会社経由だと借りれない、というなんとも理解に苦しむ状況にあった経験があります。

担当者が違うだけなのに、、、

また、同じ物件でも金融機関の支店や担当者によって評価が全く異なり、融資額や金利などの条件も全く違ってくると言うこともありました

この辺り、今も金融機関はアパートローンに対しあまり力を入れていないんだろうな、などと感じたりしております。

これまでは、、、

このように、これまで融資を引っ張れるかどうかは、その不動産事態の収益性や資産性よりもむしろ、申込人の属性や保証人状況に依るところの方が大きいかったように思います

これからは、、、

私は、今回の保証人制度の見直しよって、その物件自体の収益性など個別不動産ごとに資産評価し、形に捉われない柔軟な融資が増えていくのでは、と思いました。

すなわち、私が将来のお金の不安を少しでも軽減するために実施している都心・中古・区分ワンルームマンションでも個人属性重視ではなく収益性・資産性重視で積極的に融資を引っ張ることができるようになる事を期待したい

アラフィフ
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