こんばんは！
木下純平です。

前回ブログで、都心・中古・区分ワンルーム投資の成功のポイントはローンの繰上返済というお話しをしました（以前のブログもお読みください→成功のポイントは？繰上返済！）。

私は、色々な金融機関から様々な条件のローンを複数抱えております。

複数ローンの繰上返済！

繰上返済をする場合、どれからどう返済していけばいいか？悩むところですが、ここにも少しコツがあります。

やり方も効果も色々！

それは同じ額を繰上返済したとしても、どれを選ぶかで得られる効果が様々だからです。

せっかく頑張って資金を貯めて繰上返済をしたとしても、後悔はしたくないので、あらかじめ繰上返済の効果について考えておきます。

一番節約効果の大きい返済方法は？

まず、最初に優先するのは、なんといっても節約額が一番大きくなる方法です。

繰上返済とは、全額その時点の元金に充当されますので、元金部分の減りはどれも一緒です。

違いが出てくるのは、それに対応する利息部分です。（以前のブログもお読みください→購入完全シミュレーション_2(繰上返済すると、、、)）。

まずは期間短縮！

そして節約できる利息部分を最も大きくするためには、まず期間短縮の方法を採るべきです。

次に、どのローンを選ぶべきかは返済予定表を見て判断できます。

ローン繰上返済の選び方！

返済予定表を見ると、毎月の返済金額が満期までずらーっと書かれております。それをよく見ると、その月々返済額の内訳（元金部分と利息部分）があります。

繰上返済は、全額その時点の元金に充当されるのですから、

その時点からの元金部分累計が、繰上返済額を超える直前までの額を前倒しで支払うことになります。

実際の返済予定表を見てみよう（現物）

実際の私の返済予定表を見てみましょう。

例えば、今を2019年1月1日として繰上返済資金を20万円持っているとします。

2019年1月にこのローン（①とします）を繰上返済すると、2019年1月26日から6月26日分まで6か月分の元金の積み上げ196,809円を一括で払うことになります。

節約額の洗い出し

そして、その期間に該当する６か月分の利息合計82,634円を支払わなくて済んだ、ということになります。ここが節約額です。加えてこの方法では満期日が６か月分短縮されました。

一方、別の返済予定表を見てみます。

こちらの場合（②とします）は、同じく20万円繰上返済するとき、2019年1月17日から5月17日まで5か月分174,765円を前倒しで払うことになります。

20万円以内とするためには、先ほどの例①より元金部分の支払額は少なくなってしまいます。

しかし、①と同じ要領で計算すると2019年1月17日から5月17日までの5か月分に該当する利息額は147,820円となり、こちらの方が圧倒的に節約額が大きくなります。

ですので、単純にトータルの返済額を少なくすることが目的であれば、同じ20万円を繰上返済するにしても①よりも②を選んだ方が圧倒的に有利、ということになります。ちなみに①のローン金利は2.0%、②は1.927%。②の方が低いのです。このように、単純に金利のみで判断することはできないのです。

それ以外にも方法が、、、

また、期間短縮の方法以外に、月々返済額見直しの方法があります。満期日を変えずに、月々の返済額を少なくする方法です。月々の生活費がタイトになってきた場合などにはこの方法を取るべきかと思います。

ただし、この方法は、同じ額を繰上返済したとしても、期間短縮の方法よりは節約効果が薄れます。
また、どのくらい節約できるかを知るためには、期間短縮の方法のように返済予定表からはわかりません。

金融機関のHPにあるローンシミュレーションを利用するか、エクセルなどで式を書いて計算してみるなどして、新たに返済予定表を作らなければわかりません。少し手間がかかります。

意外な目的！

あと、これは不動産の営業マンから聞いて「へー」と思ったのですが、
次のローンを組むためには、無借金の物件を持っていることが武器になる、とのことです。

この場合は、節約効果をあまり気にせず、とにかく残高の小さいものから集中的に返済して早く完済する。
そして次のローンに備える。
資産形成期の人で、これからまだローンを借りて、早くどんどん資産を増やしたい、という方向けに当てはまる方法かと思います。

目的は３つ！

以上とりあえず思いつく3つの目的について、その効果を考えてみました。

• トータル返済額を一番少なくする
• 毎月返済額を少なくする
• 次のローンを引っ張ってきやすい状況を作る

他にも、色々な目的があるかと思いますが、自分がどれに当てはまるかしっかり吟味して、繰上返済を実行したいと思います。