こんばんは！
木下純平です。

不動産素人が不動産投資を始めるとどうなるか？

自分でも大変興味があるので、日々のちょっとした出来事などを記録しながらブログでお伝えしております。
今回は、売却物件募集のダイレクトメールが最近特に増えた気がする！というお話です。

DMが良く届きます！

投資用不動産を所有していると、どこからどう聞きつけたか（おそらく登記簿謄本の閲覧などされているのでしょうが）、
投資用不動産の仕入れ業者から“売却しませんか？”というダイレクトメールがいくつも届きます。

それがどうした？という突っ込みが聞こえてきそうではありますが、
物件の人気度を測るバロメータとも考えられるので、オーナーとしては売る気は全くなくても悪い気はしません。

加えて、現在の投資不動産マーケット状況や相場観をつかむための一つの手段としても使えると考えており、結構興味深くチェックさせていただいております。

物件によってバラツキあります！

例えば、私は複数戸所有しており、物件によってダイレクトメールが送られてくる頻度にバラツキがあることがわかります。

全て東京23区内ではありますが、やはりより都心に近いほどダイレクトメールがたくさん届きます。

逆にダイレクトメールがあまり届かない物件は、
人気がないのかな？とか、
私が知らない何か欠陥でもあるのかな？
などと考えたりもします。

やっぱり堅い区分ワンルーム投資！

そんな仕入れ業者からのダイレクトメールですが、最近随分と数が増えました。

コロナ禍で世の中の経済活動が止まってしまったかのように思える中、
都心・中古・区分ワンルームマンションの人気度にはあまり影響がなさそうです。

もしくは、この状況で不安が大きくなった不動産オーナーからの売却依頼が増えてきているのかな？などと想像したりしてます。

そしてこんな状況化でも人気が根強い理由を自分なりに考えていますが、
やはり“都心・中古・区分ワンルームマンション投資は堅い！”と言うところに尽きるのではないでしょうか。

理由は？

その理由は大きく次の２つと考えます。

1. 家賃滞納なし

コロナ禍でも私が所有する物件で家賃問題は今のところ発生しておりません。
やはり、都心・中古・区分ワンルームマンション購入時の表面利回りは他の不動産投資に比べると決して高くありませんでしたが、
こういう時に色んなところで堅さ・強さを発揮するのだろうな、と考えます。

2. 価格が下がらない（むしろ上がっている）

仕入れ業者からのダイレクトメールの情報を鵜呑みにするわけではありませんが、
提示される希望販売価格（買取価格ではありません！）は3〜4年前に私が購入した時点より1〜2割は上がっている印象です。

ということは仮に今売ったとしても、買値程度では売れるかも、と考えます。

わずか3〜4年間の相場ですからこの先どうなるかわかりませんが、この状況で下がっていないというのは、やはり都心中古区分ワンルームマンションは堅いのだろうな、と考えます。

銀行融資姿勢が変わっていない模様！

話は少し逸れますが、
いろんなワンルーム専門家に話を聞いても、リーマンショック時と異なり、今回は都心・中古・区分ワンルームマンション相場は下がっていないみたいです。

その一番の理由は、区分ワンルームマンション投資家に対する銀行の融資姿勢にあまり変化が見られないことです。

すなわち、投資用ワンルームマンションに対して銀行の貸し渋りは今のところ見られず、サラリーマン中心に積極的な融資姿勢を継続している模様です。

区分ワンルームマンションの相場は銀行の融資姿勢が決めている、
といっても決して過言ではありませんから、今はサラリーマンを中心にローンを利用して購入したい人が多いから値段が下がらないという状況のようです。

やはり、確定拠出年金などと同様に、都心中古区分ワンルームマンション投資も将来の備えという意味ではサラリーマンにとって良い対策になるのだろうな、と思ったりします。