こんばんは！
木下純平です。
レオパレス損益分岐点入居率80％！
先日、新聞記事でレオパレス21の業績見通し引き下げの記事を読みました。
物件の改修費負担が大きいことや、入居率回復の兆しもなかなか見えないことが主因のようですが、
私が注目したのはやはりレオパレス21の月々キャッシュフロー損益分岐点が入居率80%という点です。
なぜなら、都心・中古・区分ワンルームマンションに特化している私の所有物件よりはずいぶん余裕がある数字だからです。
私の所有物件の損益分岐点入居率は？
目的やストラテジーが私のそれとは全く異なりますので、単純に比較することは意味がないとは思います。
でも、やはり自分の所有物件の損益分岐点は直近どうなっているのだろう？
と非常に気になりましたので、実際のキャッシュフローから計算してみました。
キャッシュフロー実績公開
半年前にも同じようなきっかけで損益分岐点を計算しておりましたので、
今回はのその間6か月のアップデートという形です。
（以前のブログもお読みください→【実録】都心中古区分ワンルームの損益分岐点）
前提は前回と同じです。
- 対象物件はフルローンで購入した物件のみ
- 対象期間は2019/7~2020/6の12か月間
- 総収入の中身はほとんど家賃収入で礼金も含みます。
- 総支出はローン元利払いや税金、修繕などです。
結果の考察
結果について考察していきます。
- まずは年間キャッシュフローのアップデート
総収入（9,574,500円）が総支出(8,780,700円)を9.04%も上回っておりました。これは半年前の3.95％よりも随分と改善した数字です。
この要因はいくつか思いつきます。
①この12か月で退去はゼロ！
②契約満期到来はいくつかあったが、全て更新契約いただいた！
③更新契約ということは、家賃0.5か月分の更新料がいただけ、かつ修繕費がかからない！
このため、この1年間はキャッシュフローがずいぶんよかったんだな、と思います。
損益分岐点入居率90.96％！
2. 次にこの1年間の損益分岐点の計算
1より、私の所有物件の損益分岐点入居率は90.96％（100-9.04）と計算できます。
やはり、レオパレス21よりは随分とハードルが高いことがわかります。
入居率100％！
3. 一方、この一年間の入居率は100％！
やはりこの1年間退去ゼロだったことがものすごく大きいです。
空室日数換算すると、、、
4. 日数換算すると、、、
前回と同じ考察を今回も当てはめてみます。
対象物件9戸ですから、1年間の延べ日数は3,285日（365×9）。
損益分岐点比率90.96％ですから、のべ296日の空室までは耐えられる、ということになります（3,285×9.04％=296.96…）。
まとめ
この一年は半年前に比べて随分改善した形になりました。
支出が収入を上回るまで、半年前は9戸でのべ130日の空室だったのが、今回296日まで延びたのですから。
しかもこの一年間は退去ゼロ、入居率100%という驚異的な結果です。
ここがレオパレス21と異なる点で、私の狙うところでもあります。
都心物件なので購入当初の利回りは決して高くありません。
でも堅実な賃貸需要から着実な家賃収入を得られております。
加えて、私は不動産素人ですから各物件に対して募集は賃貸管理会社に任せっきり。自分自身で特に何も労力は使っておりません。
時間はかかりますが、ほったらかしで地道に純資産を増やしていく戦略です。
今後もこの状態が続くとはもちろん思っておりません。
でも、この地道なチャリンチャリン戦略、今のところは順調に来ている感じです。
